Trh s dlhodobými prenájmami ovplyvnili nehnuteľnosti určené na krátkodobý prenájom

Majitelia bytov zisťujú, že dlhodobý prenájom im šetrí čas a úsilie v porovnaní s krátkodobým. Ponuka bytov na prenájom tento rok postupne klesá, pretože sa prenajíma opäť vo väčšom.

Zatiaľ čo ceny nehnuteľností na predaj idú hore, ceny za nájom počas pandémie klesali. Vplyv na to malo niekoľko faktorov – mnoho ľudí pracovalo a študovalo z domu a kvôli tomu nebolo potrebné, aby fyzicky zostali v Bratislave. Zatiaľ čo v 1. polroku 2020 bola priemerná cena prenájmu bez energií viac ako 700 eur na mesiac, v rovnakom období toho roku klesla cena na 603 eur.

Pandémia zmrazila cestovný ruch, ktorého súčasťou sú aj byty na krátkodobý prenájom. Realitné kancelárie evidovali od začiatku pandémie zvýšený záujem majiteľov o dlhodobý prenájom týchto bytov, ktorý pre nich predstavuje stabilnejší príjem.

Byty zväčša majitelia prenajímali na dobu určitú, a to maximálne jeden rok, s víziou opätovného návratu ku krátkodobému prenájmu pre turistov. To však situácia zatiaľ neumožnila, a tak tieto nájmy pokračujú aj druhý rok. „Registrujeme skupinu majiteľov, ktorí sa stále snažia prenajať svoje byty cez platformy ako napríklad Airbnb, ale väčšina priznáva, že sa nevie vyšplhať na predchádzajúcu výšku výnosov z prenájmu,“ hovorí Martin Marsina z realitnej kancelárie Herrys. Zároveň dodáva, že trhový predpoklad toho, že majitelia mali tieto byty predávať vo veľkom sa nenaplnil a majitelia týchto bytov si ich zatiaľ ponechávajú. „Mali sme u nás v ponuke niekoľko takých bytov, ale bolo to naozaj len malé percento majiteľov v porovnaní s tými, ktorí sa rozhodli byty si nechať.“

Byty určené na krátkodobý prenájom ovplyvňujú ceny dlhodobých prenájmov v Bratislave

Už len samotný fakt, že na trh dlhodobého prenájmu sa dostalo niekoľko stoviek bytov z Airbnb, čo zvýšilo ponuku nehnuteľností na dlhodobý prenájom svedčí o tomto vplyve. Počet týchto bytov ale nebol tak zásadný, ako napr. v Prahe, kde ich prišlo na trh dlhodobého bývania niekoľko tisíc a v centrálnych lokalitách sa ceny korigovali aj o 30%. Rovnako zásadným faktorom poklesu cien nájmov v Bratislave bola znížená migrácia pracovníkov veľkých firiem a študentov, či už slovenských alebo zahraničných. Pri dlhšie trvajúcom lockdowne, či už na jar 2020 alebo cez zimu 2020/2021 sme pozorovali klesajúci dopyt a naopak rastúcu ponuku neobsadených bytov.  

„V súčasnosti sa trh stabilizuje a ponuka bytov na prenájom klesá, pričom čoraz viac bytov si nachádza nových nájomcov. Pre porovnanie, pokým v 1. polroku 2020 sa realitnej kancelárii Herrys podarilo uzatvoriť 162 prenájmov, v júni 2021 to bolo už 221 prenajímaných jednotiek, čo predstavuje medziročný nárast o viac ako 36 % za porovnateľné obdobie“, konštatuje Martin Marsina.

Prenajať byt krátkodobo alebo dlhodobo?
 
Nedá sa jednoznačne povedať, či je pre majiteľa výhodnejšie dať nehnuteľnosť do krátkodobého alebo dlhodobého prenájmu – obe formy prinášajú isté výhody. Záleží to od viacerých faktorov, pričom najviac zaváži lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Krátkodobé prenájmy fungujú najlepšie v lokalitách atraktívnych pre turistov, kde sa dá využiť už spomínaná platforma Airbnb či Booking.com.

„Ako jednu z najväčších nevýhod považovali klienti, ktorí zvykli prenajímať byty krátkodobo a aktuálne ich cez nás majú na dlhodobom prenájme, vysokú časovú zaangažovanosť a úsilie, ktoré museli vynaložiť. Ďalšia vec je, že takéto nehnuteľnosti sa opotrebovávajú omnoho rýchlejšie z dôvodu zvýšenej fluktuácie ľudí, ktorí nehnuteľnosť využívajú,“ vysvetlil Martin Marsina. „Zárobok z prenájmu cez Airbnb a podobné platformy vedel byť zaujímavý, ak do toho majiteľ investoval čas a energiu. Naša kancelária skôr pracuje s majiteľmi, ktorí nechcú venovať veľa času riešeniu prenájmu, preto sa na nás obracajú a nehnuteľnosť nám zverujú do tzv. Rent managementu.“

Kúpa investičných bytov so zámerom prenájmu v aktuálnej situácii

Kombinácia výhodných úrokových sadzieb, nedostatku bytov na bratislavskom rezidenčnom trhu, rast cien stavebných materiálov, všetky tieto faktory smerujú k predpokladu, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť a investovať do bývania sa stále oplatí. A klienti takúto investíciu stále považujú za rozumné uloženie finančných prostriedkov. Je na samotnom majiteľovi, ako s nehnuteľnosťou následne naloží, či ju prenajme dlhodobo, krátkodobo, alebo ju dokonca ponechá na určité obdobie neobývanú. „Kúpiť byt ako investíciu, resp. ako zvýšenie úspor je určite rozumné rozhodnutie. Jeho následne využitie už závisí od aktuálnej situácie. Naši klienti čoraz viac vnímajú kúpu nehnuteľnosti ako ochranu svojich zdrojov pred možnou infláciou a rovnako sa spoliehajú na rast ich hodnoty v čase. Kupujúcich so zámerom využitia bytu formou krátkodobého prenájmu neregistrujeme aktuálne takmer vôbec,“ doplnil Martin Marsina.