Ceny bytov z druhej ruky rastú

V priemere sa ceny bytov pohybovali na úrovni takmer 2 800 €/m², čo je o takmer 15 % vyššie číslo, ako v rovnakom období roku 2018. Za rastom cien stojí nie len obmedzená ponuka ale aj skutočnosť, že sa na sekundárny trh dostáva čoraz viac novostavieb v Starom Meste s nadpriemernými cenami.

Priemerná jednotková cena bytov ponúkaných z druhej ruky sa v treťom štvrťroku 2019 vyšplhala až na 2 781 €/m² a medziročne si tak pripísala takmer až 15 %. Nadpriemerne vysoký rast bol vyvolaný zvýšeným počtom novostavieb, ktoré sa čoraz častejšie začínajú objavovať na sekundárnom trhu. Zatiaľ čo v rokoch 2015 - 2017 novostavby tvorili zhruba 25-30 % ponuky bytov na sekundárnom trhu, posledný štvrťrok toto číslo stúplo takmer až na 40 % (zo štatistickej vzorky 1000 bytov). Novostavby sa na sekundárnom trhu predávajú v priemere zhruba o 20-25 % drahšie ako byty v pôvodnom stave alebo byty s čiastočnou rekonštrukciou, ktoré v súčasnosti spolu netvoria už ani 30 % celkovej ponuky. Podobne veľkú kategóriu ako novostavby tvoria byty po kompletnej rekonštrukcií, ktoré sa cenovo nachádzajú zhruba v strede medzi novostavbami a nezrekonštruovanými bytmi.

Trend príchodu novostavieb na sekundárny trh je najevidentnejší v Starom Meste, ktoré čím ďalej tým viac vybočuje z priemeru bratislavského realitného trhu. Za posledný štvrťrok sa tu ponuka navýšila najmä o veľkometrážne 4 a viac izbové byty. Priemerná jednotková cena na m² tu prvýkrát prevýšila 3 500 €, aj keď tento rast bol spôsobený prevažne väčším podielom spomínaných luxusnejších bytov. V prípade ostatných okresov takisto pozorujeme rastovú tendenciu no výraznejšie zmeny v jednotkových cenách sme za posledný štvrťrok nezaznamenali.

Okrem jednotkovej ceny bytov sa zvyšovala aj ich priemerná rozloha, ktorá sa vyšplhala na 74,8 m². Medziročne sa tak zvýšila o 9,1 %, keď dosahovala 68,5 m². Tento trend zvyšovania priemernej rozlohy je spôsobený najmä nedostatkom menších bytov, ktoré z trhu kvôli prijateľnejšej cene rýchlo miznú. V prípade absolútnej ceny sme zaznamenali nárast priemeru na 206 000 €, čo medziročne predstavuje cenový rast vo výške 26 %, resp. 43 000 €. Výrazný rast bol výsledkom zvýšenia rozlohy ako aj jednotkovej ceny, najmä v dôsledku presunu časti ponuky do Starého Mesta.

Čo sa týka skladby sekundárneho trhu z hľadiska počtu izieb, tu s 39 % dominovali 3-izbové byty. Dvojizbáky tvorili 29 % ponuky, 1-izbové byty mali 15 % a 4-izbové 14 %-ný podiel. Len 2 %-ný podiel mali 5-izbové byty. V porovnaní s minulým rokom je v ponuke viac 4 a 5 izbových bytov pričom počet menších bytov pravidelne ubúda.

Priemerná výška nájomného v Bratislave počas tretieho štvrťroku 2019 dosiahla 781 € vrátane energií, čo v priemer na štvorec predstavuje 12,5 €. Spomedzi bratislavských okresov bolo najviac bytov na prenájom dostupných v Starom Meste, kde sa priemerná cena pohybovala okolo 13,5 € na m². Takmer rovnako vysoký podiel na ponuke tvorili byty na prenájom v okrese BA II, kde cena štvorec dosahovala 11,9 €. Priemerná výška prenájmu sa za posledné roky zvyšovala, no nie takým vysokým tempom ako v prípade predaja nehnuteľností.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „V treťom štvrťroku na bratislavskom realitnom trhu môžeme aj naďalej sledovať trend v obmedzenej dostupnosti predovšetkým menších bytov. Tie sa v ponuke na trhu po ich vstupe nachádzajú len krátko, keďže sa z nej veľmi rýchlo vypredajú. Za prudkým rastom priemernej ceny bytov na sekundárnom trhu stála rastúca ponuka bytov z druhej ruky predávaných v novostavbách, ktorých najviac pribudlo práve v Starom Meste. Príjmová bariéra, na ktorú pri rastúcich cenách naráža čoraz viac potenciálnych kupujúcich spôsobuje, že najpredávanejšími bytmi sú jedno, dvoj a trojizbové byty s nízkymi rozmermi. Pokiaľ však kupujúci túto príjmovú bariéru prekonať dokážu, teda majú dostatočne vysoký príjem na to aby získali od banky úver, a zároveň majú dostatočne vysoké úspory aby časť nehnuteľnosti uhradili z vlastných zdrojov, tak je všeobecná nálada na kúpu bytu stále výrazne pozitívna. Prispievajú k tomu aj dobré ekonomické podmienky (najmä vo forme rastúcich miezd a nízkej nezamestnanosti) ako aj rekordne nízke úrokové sadzby. Nedostatok bytov sa tak naďalej prejavuje aj v prípade sekundárneho trhu a dôvod na ochladenie dopytu a teda aj dôvod na cenový pokles tu nevidíme. Naopak, dá sa očakávať, že ceny v najbližšom roku opäť porastú. Tempo tohto rastu odhadujeme v rozmedzí okolo 5-10 % medziročne.“

Titulná foto: Bytový dom Dornyk, Bratislava, foto: Ľubo Stacho