Kvartálna analýza slovenského stavebníctva Q2/2016, CEEC Research

Analýzu vypracovala spoločnosť CEEC Research. Nasledujúce informácie sú prierezom z podkladov, ktoré sme dostali do redakcie:

Počet aj objem vyhlásených verejných obstarávaní v prvých štyroch mesiacoch roka 2016 medziročne vzrástol o 286,4 %, respektíve o 136,4 %. Stúpol aj počet ukončených verejných obstarávaní. Ich hodnota však klesla, a to o 44,4 % na 376 mil. EUR.

V prvých štyroch mesiacoch tohto roka vyhlásili verejní investori celkom 2 187 verejných obstarávaní. To v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka predstavuje takmer trojnásobný nárast (286,4 %). Z týchto súťaží bolo investormi 5 % zrušených a 14 % ukončených a zadaných konkrétnym firmám.

Počet vyhlásených verejných obstarávaní vzrástol o 286,4 %

Hodnota vyhlásených verejných obstarávaní stúpla o 136,4 %

Celková hodnota týchto verejných obstarávaní medziročne vzrástla o 136,4 % a dosiahla hodnoty 925 miliónov EUR. 3 % verejných obstarávaní boli už zrušené a iba 6 % z celkovej čiastky si už rozdelili stavebné firmy.

Počet ukončených verejných obstarávaní stúpol o 144,3 %

V januári až apríli 2016 bolo zatiaľ zadaných 1 080 verejných obstarávaní. To je o 144,3 % zákaziek viac ako v rovnakom období minulého roka.

O 44,4 % klesol objem ukončených súťaží.

Celková hodnota zadaných zákaziek v  januári až apríli 2016 činila 376 mil. EUR a medziročne klesla o 44,4 %. Pokiaľ by sme posudzovali hodnotu zadaných zákaziek iba pre nadlimitné zákazky, dostaneme medziročný pokles o 80,9 %.

V tomto roku porastie podľa riaditeľov developerských spoločností ponuka aj dopyt po nehnuteľnostiach, a to predovšetkým po bytoch a domoch. Vďaka zvýšenému záujmu kupujúcich porastú tiež ceny nehnuteľností. Zákazníkov developerských firiem bude pri výbere zaujímať predovšetkým cena a lokalita. Problémy developerom pôsobí predovšetkým byrokracia zo strany úradov a nekvalitná legislatíva.

Ponuka nehnuteľností zo strany developerských firiem podľa najnovšieho výskumu, do ktorého sa zapojili riaditelia najvýznamnejších developerských spoločností pôsobiacich na Slovensku, by mala v roku 2016 rásť. V oblasti rezidenčného developmentu, teda trhu s bytmi a domami, by mohlo dôjsť k nárastu až o 7,5 %. Rast ponuky bytov potvrdzujú všetky oslovené developerské spoločnosti, ktoré sa venujú tomuto segmentu. Podľa predstaviteľov spoločností vznikne na území Slovenska tiež viac kancelárií a priemyslových nehnuteľností ako v roku 2015, a to v priemere o 1,5 %, respektíve 2,7 %.

V roku 2016 postavia developeri viac bytov, kancelárií aj logistických centier.

Záujem o nové nehnuteľnosti bude v roku 2016 väčší.

O novo postavené nehnuteľnosti bude v roku 2016 tiež väčší záujem než v roku 2015. Dopyt po novom bývaní bude takmer kopírovať ponuku a stúpne o 7,1 %. Potvrdili to riaditelia developerských spoločností zo segmentu rezidenčnej výstavby. Väčší záujem zákazníkov očakávajú tiež tí, čo developujú kancelárie, haly a  priemyslové nehnuteľnosti, a  to v priemere o 2,0 %, respektíve o 2,7 %.

Predovšetkým v Bratislave je záujem o byty na prenájom. V ďalších slovenských regiónoch je záujem o nehnuteľnosti, ktoré nebudú majiteľom slúžiť k bývaniu, nižší. Viac informácií o dopyte po investičných nehnuteľnostiach nájdete v nasledujúcej tabuľke.

76 % developerov bude v roku 2016 zdražovať

Predovšetkým rastúci dopyt po nehnuteľnostiach povedie v budúcom roku k zdražovaniu nehnuteľností. Zvyšovať ceny podľa najnovšieho výskumu plánujú tri štvrtiny (76  %) riaditeľov developerských spoločností. Štvrtina firiem (24 %) súčasnú cenovú politiku zachová. S ďalším rastom cien počítajú dve tretiny (66 %) riaditeľov developerských spoločností tiež v roku 2017.

Hlavným nepriateľom developerských spoločností sú podľa výsledkov najnovšieho výskumu úrady. Riaditelia všetkých firiem označili za hlavný faktor, ktorý limituje ich firmu v raste, byrokraciu zo strany štátu (požiadavky kladené na developerov, dlhé lehoty pre rozhodovanie, atď.). Na stupnici od nuly do desať, kde desať maximálne limituje firmy v raste, ohodnotili problém byrokracie číslom 7,9. Iba s miernym odstupom si posťažovali na nekvalitnú legislatívu a jej časté zmeny (7,1 bodov z maximálnych 10,0, potvrdzuje 100  % riaditeľov). Spoločnostiam sa tiež nepáčia požiadavky majiteľov pozemkov (6,6 bodov z maximálnych 10, potvrdzuje 100 % riaditeľov). Za najmenší problém považujú poprední predstavitelia developerského trhu nedostatok financií a nedostatočný dopyt. Viac v grafe.

Dobu schvaľovacích procesov úradov hodnotí mierná väčšina riaditeľov developerských spoločností ako neúmerne dlhú (potvrdzuje 59 % riaditeľov). Naopak, necelá polovica riaditeľov (41 %) potvrdzuje, že úrady dodržujú zákonné lehoty. S nadštandardne rýchlymi vybavovaniami sa firmy skôr nestretávajú.

Za problém považujú spoločnosti námietky niektorých organizácií proti stavbám. Viac než tretina developerov sa domnieva, že námietky sú neoprávnené. Štvrtina z nich (24 %) dokonca potvrdzuje, že ide iba o účelové námietky. Ale podľa názoru väčšiny popredných developerov majú organizácie, ktoré sa odvolávajú proti stavbám, niekedy oprávnené námietky (potvrdzuje 64 % riaditeľov).

Kľúčovým faktorom, podľa ktorého sa zákazník rozhoduje pri výbere nehnuteľnosti, je podľa názoru všetkých developerov cena nehnuteľnosti. Riaditelia všetkých developerských spoločností tento faktor ohodnotili 8,9 bodmi z maximálnych 10. Druhým, veľmi významným prvkom, je lokalita (8,4 bodov z maximálnych 10, potvrdzuje 100 % riaditeľov). Dôležitá je pre zákazníkov tiež dopravná dostupnosť, spôsob financovania, profesionálny prejav predajcu, referencie a stabilita developerskej spoločnosti. Naopak, v súčasnej dobe nemá na rozhodnutie kupujúcich veľký vplyv energetická náročnosť budovy, veľkosť projektu alebo miera rozostavanosti. Viac v grafe.

Objem projektových prác porastie v roku 2016 aj v roku 2017. Spolu s ním porastú tiež tržby projektových firiem. Tým z odboru inžinierskych stavieb sa ale dariť nebude. V porovnaní so spoločnosťami z pozemných stavieb majú tiež zazmluvnených menej zákaziek a majú viac voľných/ nevyužitých kapacít.

Projektové firmy a architektonické ateliéry budú mať v roku 2016 viac práce ako pred rokom. Aktuálne očakáva rast výkonu v tejto oblasti osem z desiatich spoločností (82 %). Rast by mal dosiahnuť 5,4 %.

Riaditelia spoločností pracujúcich na projektoch pre pozemné stavby, sú na rozdiel ich kolegov, ktorí realizujú projekty pre inžinierske stavby, optimistickejší. Takmer všetky firmy (86 %) prvého zmieneného segmentu očakávajú, že by v roku 2016 malo dôjsť k rastu v priemere o 7,1 %. Spoločnosti zaoberajúce sa prípravou projektov pre inžinierske staviteľstvo, ktoré pracujú prevažne pre štátny sektor, predikujú pre tento rok pokles, a to až o 4,5 %.

Riaditelia a členovia predstavenstiev projektových spoločností očakávajú tiež rast na trhu stavebných prác. Potvrdilo to osem z desiatich (81 %) firiem. Poklesu sektora sa obávajú 4  % riaditeľov projektových spoločností. Optimistickejší sú zástupcovia spoločností z pozemného staviteľstva, kde rast stavebného sektora očakáva 82 % z nich. V segmente inžinierskeho staviteľstva rast stavebného sektora očakáva 71 % firiem.

Spolu so sektorom porastú projektovým firmám a architektonickým ateliérom tiež tržby, a to v priemere o 4,6 %. Prepad tržieb očakávajú riaditelia spoločností, ktoré sa venujú projektovaniu inžinierskych stavieb (- 2,0 %). Riaditelia firiem, ktoré projektujú pozemné stavby, predikujú rast tržieb 5,8 %.

Rast tržieb plánujú spoločnosti dosiahnuť predovšetkým rastom objemu zákaziek. Potvrdila to nadpolovičná väčšina z nich (59 %). Pätina riaditeľov spoločností potvrdila tiež rast cien. Expanziu do nových segmentov alebo do zahraničia potvrdzuje iba 11 %, respektíve 8 % riaditeľov.

S tržbami porastú tiež zisky viac než štvrtine (28 %) spoločností. Desatina (11 %) firiem naopak očakáva, že sa ich zisky prepadnú. Lepšie sa bude dariť firmám z  odboru pozemných stavieb

Jedenásť percent zákaziek skončilo v  roku 2015 stratou. Horší rok mali firmy, ktoré projektujú inžinierske stavby (12  % stratových zákaziek). Spoločnosti zaoberajúce sa projektovaním pozemných stavieb nezarobili na 10 percentách zákaziek. Aktuálne majú spoločnosti vo svojich zásobníkoch ešte približne ďalších 9 % stratových zákaziek.

Sebadôvera riaditeľov firiem v prekonanie konkurencie v roku 2016 je relatívne vysoká. V  prekonanie konkurencie verí viac ako polovica (54  %) riaditeľov projektových spoločností. Tretina spoločností neočakáva zmeny vo svojom tržnom postavení (35 %). Viac si veria firmy z pozemného staviteľstva. V prekonanie konkurencie verí nadpolovičná väčšina z nich (58 %), menšiu sebadôveru vykázali spoločnosti zaoberajúce sa inžinierskym staviteľstvom, kde ich v prekonanie konkurencie verí necelá tretina (29 %). Inžinierske firmy častejšie predpokladajú zhoršenie tržného podielu (potvrdzuje 35 % riaditeľov). Výhľad na rok 2017 ukazuje, že v zlepšenie verí necelá polovica firiem (43 %), takmer polovica riaditeľov očakáva vývoj bez zmien (45 %) a zostávajúci riaditelia čakajú zhoršenie svojho postavenia (12 %).

Aktuálne sa priemerné vyťaženie projektových spoločností pohybuje na úrovni 89  % a v porovnaní s obdobím Q1 roka 2015 je tak o desať percentných bodov vyššie. Od posledného výskumu na konci minulého roka priemerné vyťaženie kapacít kleslo, a to o  päť percentných bodov. Viac vyťažené sú spoločnosti zaoberajúce sa pozemným staviteľstvom.

Projektové spoločnosti majú podpísané zákazky na 6,3 mesiacov. Lepšie sú na tom spoločnosti zaoberajúce sa pozemným staviteľstvom. Tie majú zazmluvnenú prácu na 6,6 mesiacov. V segmente inžinierskeho staviteľstva majú firmy v priemere prácu na 4,7 mesiacov. Takmer polovica firiem (42 %) má viac zákaziek ako pred rokom. Rovnaké množstvo firiem má rovnako práce ako v porovnateľnom období minulého roka. 16 % riaditeľov firiem potvrdilo menej práce než v minulom roku.

Medzi sledovanými segmentami boli zaznamenané významné rozdiely. Výrazne lepšie svoju situáciu v oblasti zákaziek vidia spoločnosti zaoberajúce sa pozemným staviteľstvom.

Objem stavebnej produkcie v prvom štvrťroku tohto roka podľa informácií Slovenského štatistického úradu vzrástol o 10,4 %. Darilo sa však iba pozemnému staviteľstvu, to inžinierske v porovnaní s minulým rokom prepadlo. Riaditelia očakávajú pre slovenské stavebníctvo celoročný rast na úrovni 4,7 % v roku 2016 a 4,6 % v 2017.

Stavebná produkcia slovenského stavebníctva v januári až marci 2016 vzrástla o 10,4 % (dosiahla 874 mil. EUR). Produkcia realizovaná v tuzemsku vzrástla o 10,2 % na 822,2 mil. EUR. Objem prác na novej výstavbe vrátane modernizácií a rekonštrukcií sa zvýšil o 11,4 %. Stavebné práce na opravách a údržbe boli oproti úrovni roka 2015 vyššie o 5,9 %. Produkcia v zahraničí vzrástla o 14,8 %. V januári až v marci 2016, v porovnaní so svojim vrcholom v roku 2008, pokleslo stavebníctvo o 282 mil. EUR, t. j. o 33,0 % zo svojho porovnateľného objemu.

Z pohľadu stavebného zamerania vykázalo pozemné staviteľstvo v 1. štvrťroku 2016 rast, oproti rovnakému obdobiu roka 2015, o 19,8 % a oproti porovnateľnému obdobiu roka 2008 pokles o 37,6 %. Inžinierske stavby v 1. štvrťroku 2016, v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2015, klesli o 12,8 % a oproti porovnateľnému obdobiu roka 2008 prepadli o 18,7 %.

Podľa najnovšej Kvartálnej analýzy slovenského stavebníctva Q2/2016, ktorú CEEC Research realizoval s  generálnymi riaditeľmi a  členmi predstavenstiev stavebných spoločností, by mal sektor v roku 2016 vzrásť o 4,7 %. Predikuje to celých osem z desiatich riaditeľov (82 %). Ich očakávania sú pozitívnejšie než v Kvartálnej analýze slovenského stavebníctva Q1/2016 realizovanej vo februári 2016, v  ktorej firmy predpovedali rast o 3,7 %.

Okrem riaditeľov veľkých spoločností očakávajú v  tomto roku zástupcovia všetkých segmentov rast sektora. Veľké firmy, ktoré sú závislé z veľkej časti na štátnych zákazkách, predpovedajú v roku 2016 pokles stavebníctva o 1,7 %.

Stavebníctvo porastie tiež v roku 2017, a to o ďalších 4,6 percenta. Predpovedajú to tri štvrtiny riaditeľov stavebných spoločností. Veľmi optimistické sú v predpovediach veľké firmy a spoločnosti, ktoré sa zaoberajú výstavbou inžinierskych projektov (5,1 %). Malé a stredné firmy, a tie ktoré realizujú prevažne pozemné stavby, sú v predikciách iba o niečo málo opatrnejšie (4,6 %, respektíve 4,4 %).

Spolu s rastom stavebníctva očakávajú riaditelia stavebných spoločností tiež rast svojich tržieb, a to o 5,3 % v roku 2016 a o 3,7 % v roku 2017.

Veľmi optimisticky vidia vývoj svojich tržieb malé a stredné podniky. Predpovedajú rast o 6,5 %. Veľké spoločnosti, naopak, očakávajú prepad svojich tržieb o 2,4 %.

Kapacity stavebných spoločností boli v máji 2016 vyťažené na 85 %. To je o štyri percentné body viac ako v minulom roku. Najviac voľných kapacít mali veľké firmy, a to 17 %. Malé a stredné spoločnosti sú vyťažené z 86 %. Firmy, ktoré sa venujú inžinierskym stavbám dokonca z 87 %.

Viac než tretina spoločností (35 %) sa obáva, že nebude mať dostatok kapacít v roku 2016. Viac než polovica firiem (56 %) je so súčasným množstvom zamestnancov spokojná. Iba necelá desatina (9 %) spoločností má zamestnancov príliš. Najhoršia je situácia z pohľadu firiem zaoberajúcich sa pozemným staviteľstvom  – nedostatok ľudí potvrdili štyri z desiatich (39 %). Naopak, najmenší problém potvrdili veľké spoločnosti (14 % firiem).

Viac než tretina (34 %) spoločností má viac práce než pred rokom. Naopak, štvrtina firiem si sťažuje, že im práce od minulého roka ubudlo. Najmenší nárast objemu zákaziek majú veľké spoločnosti, a to iba 14 %. Nárast práce potvrdili malé a stredné spoločnosti.

Riaditelia stavebných spoločností potvrdzujú, že ich firmy majú prácu v priemere na 7,4 mesiacov. Najlepšie sú na tom firmy z odboru inžinierskych stavieb (9,3 mesiacov) a veľké spoločnosti, ktoré majú zazmluvnenú prácu na 8,7 mesiacov. Prácu viac ako na pol roka dopredu (6,5 mesiacov) evidujú v súčasnej dobe spoločnosti z pozemného staviteľstva a malé a stredné spoločnosti (7,2 mesiacov).

Stavebné firmy získavajú zákazky predovšetkým vďaka osobným kontaktom a dlhodobej spolupráci so zadávateľom. V jednotlivých segmentoch sú ale vidieť značné rozdiely. Malé a stredné firmy ťažia hlavne z osobných kontaktov, veľké spoločnosti i z tendrov a výberových konaní. Zákazníci sa pri výbere stavebnej firmy rozhodujú podľa dvoch základných vecí – prvou je cena a druhou osobné skúsenosti so stavebnou firmou.

Riaditelia stavebných spoločností sa v  Kvartálnej analýze slovenského stavebníctva Q2/2016 zhodli, že najčastejším a najefektívnejším spôsobom získania zákazky sú osobné kontakty a dlhodobá spolupráca so zadávateľom. Na stupnici od nula do desať, kde desať znamená najúspešnejší spôsob získania zákazky, pridelili týmto dvom faktorom číslo 7,6.

Veľké rozdiely sú v odpovediach riaditeľov v závislosti na segmentoch a veľkostiach. Zatiaľ čo pre veľké firmy sú dôležité tiež tendre a výberové konania (7,1 bodov z 10, potvrdilo 100 % riaditeľov), malé a stredné spoločnosti profitujú z osobných kontaktov (7,7 bodov z 10, potvrdilo 99 % spoločností) a dlhodobej spolupráce (7,7 bodov z 10, potvrdilo 93 %).

Pre zákazníkov stavebných spoločností je kľúčovým kritériom pri výbere dodávateľa cena. Potvrdilo to 99 % riaditeľov stavebných spoločností a na stupnici od nuly do desať, kde desať má najväčší vplyv na výber dodávateľa, tento faktor označili číslom 8,1. Dôležitosť ceny potvrdili riaditelia spoločností naprieč sektorom a naprieč veľkosťami firiem. Druhým dôležitým faktorom je podľa Kvartálnej analýzy slovenského stavebníctva Q2/2016 vlastná predchádzajúca skúsenosť so stavebnou firmou.

Takmer desatina (8 %) spoločností prekračuje často svoje interné smernice, aby získala zákazku. Necelá polovica (49 %) spoločností ignoruje risk management zriedka alebo výnimočne. Prekračovanie smerníc potvrdili predovšetkým riaditelia veľkých firiem, a to v 79 % prípadoch.

O tri percentné body menej firiem potvrdilo žiadosť o úplatok. V tomto roku potvrdilo žiadosť o úplatok 13 % spoločností. Viac než štvrtina firiem (27 %) odmietla na otázku odpovedať. Najčastejšie sa odpovedi vyhýbali riaditelia veľkých firiem, a to v šiestich prípadoch z desiatich (64 %).

Platobná morálka zákazníkov sa podľa takmer dvoch riaditeľov z troch nezmenila. Firmy evidujú pätinu objemu vyfakturovaných prostriedkov po splatnosti. Necelú desatinu z celkového objemu vyfakturovaných prostriedkov považujú riaditelia stavebných spoločností za už nedobytnú.

Takmer pätina (18 %) stavebných spoločností si myslí, že platobná morálka zákazníkov je horšia ako v roku 2015. Takmer zhodné množstvo riaditeľov stavebných firiem si, naopak, myslí, že sa platobná morálka zlepšila (19 %).

Takmer pätinu (19,5 %) faktúr evidujú stavebné firmy po termíne splatnosti. Najhoršie sú na tom spoločnosti, ktoré sa venujú inžinierskym stavbám. Ich riaditelia hovorili takmer o štvrtine (23,4 %) neuhradených faktúr.

Necelú desatinu (8,1 %) vyfakturovaných prostriedkov (merané objemom) považujú za nedobytnú. Najhoršie sú na tom firmy, ktoré stavajú pozemné stavby (8,9 %).

Novela zákona EIA, podľa riaditeľov stavebných firiem, predĺži realizáciu stavieb. Predpokladajú to až štyri z desiatich firiem. Najviac komplikácií spôsobí vydávanie záväzných stanovísk úradmi. Stavebné firmy sa obávajú možného nárastu lobizmu a korupcie.

Štyria riaditelia z desiatich stavebných spoločností predpokladajú, že novela zákona EIA predĺži realizáciu stavieb.

Najviac komplikácií spôsobí vydávanie záväzných stanovísk úradmi – predpokladá to polovica stavebných spoločností (49 %).

Podľa najnovšieho výskumu by hlavnou komplikáciou súvisiacou s novelou zákona EIA mohol byť nárast korupcie. Firmy sa ale tiež obávajú administratívnej náročnosti a rizika veľkého časového oneskorenia u stavieb.

Analýzu v plnej podobe si môžete vo formáte PDF stiahnuť v nasledujúcej prílohe:

Zdroj: CEEC Research