Bencont Investments: V Bratislave postupne rastie predaj a pribúdajú nové byty. Ceny sa nemenia

V polovici roka 2024 môžeme hovoriť o pokračujúcom oživovaní na bratislavskom trhu novostavieb po tom, čo sa predalo 327 bytov, konštatujú analytici Bencont Investments. Cena bytov sa posunula nahor len štrukturálne v dôsledku prírastku novej ponuky a dosiahla 5008 €/m² s DPH. Ponuka bytov sa ku koncu druhého štvrťroka rozšírila na 3468 bytov.

Ku koncu druhého štvrťroka 2024 sa na bratislavskom realitnom trhu ponúkalo 3468 bytov v novostavbách v rámci 91 projektov. Po necelých dvoch rokoch došlo k prvému nárastu počtu ponúkaných bytov, keď sa ponuka navýšila o 208 bytov. Do ponuky pribudli nové projekty ale zaznamenali sa aj nové prírastky nových etáp v rámci existujúcich projektov.

Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5008 €/m² s DPH a medziročne vzrástla o 5,57 %. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom sa ceny zvýšili o 2,9 %. Za medziročným ako aj medzikvartálnym rastom priemernej ceny stojí najmä nová ponuka bytov, ktorých uvádzacie ceny sa nachádzali nad existujúcim trhovým priemerom. Ide najmä o vyšší segment bytov umiestnený v prémiovejších lokalitách. Vo väčšine existujúcich projektov nedochádzalo k úprave cenníkov, čím sme boli svedkami pretrvávajúcej cenovej stagnácie aj v polovici tohto roka.

Priemerná absolútna cena vzrástla v druhom štvrťroku o 8100 € (2,46 %) na aktuálnych 337 300 € s DPH. Medziročne išlo o 8,17 %. Bratislavský medián absolútnych cien je však o 58 400 € nižší, na čom je možné ilustrovať rozdiel medzi prémiovými projektami a bytmi v nachádzajúcimi sa v strednom segmente. Priemerná interiérová plocha ponúkaných bytov zostala nezmenená na úrovni 63,89 m² po raste len o 0,5 %.

V Bratislave sa v druhom kvartáli predalo 327 nových bytov

Predaj novostavieb pokračoval v oživovaní aj v druhom štvrťroku 2024 keď sa v Bratislave predalo celkom 327 nových bytov. Po historicky nízkych predajoch do 200 bytov štvrťročne, čoho sme boli svedkami v roku 2023, ide samozrejme o pozitívny vývoj. Nedá sa však hovoriť o návrate k predajom z obdobia pred rastom úrokových sadzieb. Ešte aj v roku 2020, ktorý bol poznačený krízou spojenou s pandémiou sa predávalo štvrťročne v priemere 600 bytov. Jednotková cena predaných bytov sa pohybovala na úrovni  4587 €/m² s DPH, pričom medziročne vzrástla o 4,77 %. Priemerná absolútna cena predaných bytov medziročne mierne klesla o 1,13 % a dosiahla 301 401 € s DPH. Medzikvartálne došlo k poklesu priemernej predajnej ceny o 1,85 %. Za poklesom priemernej ceny stojí štrukturálne väčší predaj bytov v strednom segmente. Priemerná rozloha predávaných bytov rovnako klesla o 1,3 % na 62,52 m2.

Ponuka novostavieb bola v Bratislave posledný rok a pol zastabilizovaná zhruba na úrovni 3200 bytov, čo odzrkadľovalo znížený dopyt po bývaní a do ponuky prichádzal približne rovnaký počet bytov aký sa aj predal. Pozastavenie prílevu nových projektov ako aj spomalenie prírastku nových etáp v už existujúcich projektoch znamenali aj postupnú zmenu vo vnútornej štruktúre bytov z hľadiska fázy výstavby. Posledné roky boli charakteristické predajom bytov „z papiera“ a dokončené byty tvorili menej ako 20 % ponuky novostavieb. Dnes je to približne 40 % a to najmä kvôli spomaleniu predaja, nízkemu prírastku nových projektov a pokračujúcim prácam na rozostavaných projektoch. Ponuka novostavieb v Bratislave však mení štruktúru aj z iného pohľadu. V poslednom období pribúdalo na trhu viac bytov vo vyššom segmente. Ilustruje to aj fakt, že od roku 2017 do začiatku roka 2023 podiel bytov vo vyššom segmente osciloval okolo 18 %. Dnes tvoria novostavby vo vyššom segmente približne 36 % ponuky.  V poslednom štvrťroku sa ponuka novostavieb zvýšila zhruba o 200 bytov, čím reaguje na zvyšujúci sa dopyt. Išlo však opäť zväčša o byty v prémiovejších lokalitách. vzhľadom na potreby Bratislavy je v ponuka stále  veľmi nízka a to hlavne strednom segmente cenovo dostupnejších bytov.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Posledný vývoj poukazuje, napriek vyšším úrokovým sadzbám, na postupné oživovanie realitného trhu. Zastabilizovanie úrokových sadzieb a pozitívny makroekonomický vývoj pre časť dopytu predstavovali zlepšenie dostupnosti bývania tým, že došlo k spomaleniu inflácie a rastu reálnych miezd. Zároveň, stagnáciou cien za posledné dva roky sa potreba vlastných zdrojov pre kúpu bytu zásadne nezmenila.

Aj napriek tomu, že predaj bytov sa postupne prebúdza aj pri súčasných úrokových sadzbách, tak stále platí, že úrokové sadzby sú naďalej najväčším obmedzením dostupnosti bývania pre veľkú časť potenciálnych kupujúcich. ECB v júni už pristúpila k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby o štvrť percentuálneho bodu a do konca roka by mohlo dôjsť ešte k jednému až dvom takýmto zníženiam. Zmeny vo výške hlavnej úrokovej sadzby by sa mohli pretaviť aj do úrokových sadzieb na hypotéky, avšak v konečnom dôsledku to bude závisieť aj od hospodárenie štátu a tým aj od vývoja úrokových sadzieb štátnych dlhopisov.“

„Dopytu nahráva aj fakt, že zatiaľ čo ceny novostavieb posledné dva roky stagnovali, tak zvýšená inflácia spôsobila reálny pokles ich hodnoty. Zníženie úrokových sadzieb na hypotékach by však predstavovalo jeden z najviac pozitívnych impulzov pre sentiment kupujúcich.

V druhej polovici roka 2024 očakávame pokračujúce oživovanie dopytu a rast predaja bytov, čo bude vytvárať priestor na rozširovanie ponuky nových bytov. Vzhľadom na dopĺňanie ponuky bytov pri mierne rastúcom dopyte bude cena aj naďalej stagnovať,“ uzatvára Bruchánik.

ZDROJ: BENCONT Group