Na rastúci dopyt v Bratislave odpovedajú developeri rozšírením ponuky novostavieb

V druhom štvrťroku 2025 sa na bratislavskom rezidenčnom trhu predalo celkovo 645 bytov, vypočítali analytici Bencont Investments. V reakcii na rastúci dopyt developeri uviedli na trh deväť nových projektov a ich etáp. Ponuka bytov sa tak k polovici roka, aj napriek relatívne silnému predaju, zvýšila na 3 393. Priemerná ponuková cena vzrástla len mierne, na 5 251,54 €/m² s DPH.

Ku koncu júna bolo na bratislavskom trhu novostavieb dostupných spomínaných 3 393 bytov, rozložených v rámci 94 projektov. Developeri reagovali na priaznivý vývoj predaja nielen dopĺňaním ďalších etáp existujúcich projektov, ale aj spúšťaním nových. V dôsledku toho došlo k zvýšeniu celkovej ponuky, čím sa o niečo zlepšil výber pre kupujúcich. 

Priemerná ponuková cena novostavieb v Bratislave sa dostala na 5 251,54 €/m² s DPH. Po výraznejšom náraste o 4 % začiatkom roka, ktorý bol spôsobený najmä zvýšením sadzby DPH, sa v druhom štvrťroku tempo rastu spomalilo – cena vzrástla len o 0,73 %. Tento vývoj bol prevažne dôsledkom štrukturálnych zmien v ponuke spôsobených silným predajom a následným dopĺňaním trhu o nové jednotky.

Kupujúci mali na výber byty s priemernou interiérovou plochou 66,74 m², pričom polovica celej ponuky sa sústreďovala v okresoch Bratislava II a Bratislava IV. 

Akú hotovosť potrebuje na nový byt priemerný, a akú mediánový, kupujúci?

Priemerná absolútna cena bytov dosahovala 370 405,51 € s DPH, čo znamená, že záujemca o kúpu bytu potrebuje pri financovaní hypotékou minimálne 74-tisíc eur vlastných zdrojov (20 % z ceny). Túto priemernú cenu však výrazne ovplyvňujú drahšie, luxusnejšie projekty blízko centra mesta, ktoré predstavujú takmer 40 % celej ponuky. Ak by sme namiesto priemeru uvažovali s mediánovou cenou vo výške 310 000 € s DPH, požiadavka na vlastné zdroje by sa znížila na približne 62 000 €.

Nájomné v Bratislave začiatkom roka stagnovalo, čo môže súvisieť  s výrazne silnejším záujmom o kúpu bytu, či už v novostavbe alebo na sekundárnom trhu. Priemerná jednotková cena nájomného aj s energiami tak zostala na úrovni 17 €/m². Medziročne to však stále predstavovalo rast o 7,5 %. Za posledné tri roky vzrástlo priemerné nájomné už o 34 %.

Rast nájomného v poslednom období bol do veľkej miery dôsledkom rastu úrokových sadzieb. Ten spôsobil presun dopytu z kúpy vlastného bývania k nájomnému bývaniu, ktoré je – z hľadiska mesačných platieb – cenovo dostupnejšou alternatívou v porovnaní s kúpou bytu. Na druhú stranu sa do nájomného postupne priamo premietali aj zvýšené finančné náklady po refinancovaní hypoték.

Celkové nájomné aj s energiami priemerného bytu v Bratislave vyšlo v prvom kvartáli na 1 012 €. Na trhu sa ponúkali byty s priemernou rozlohou 62,8 m², čím boli o 3,4 % menšie v porovnaní s koncom roka 2024.

V druhom štvrťroku sa predalo celkom 645 bytov v novostavbách, čo je o 20 % viac v porovnaní so začiatkom roka a takmer 2-násobok oproti druhému štvrťroku 2024. Na bratislavskom trhu sledujeme pokračujúci rastúci trend predaja, ktorý je prítomný už od konca roku 2023. V uplynulých štvrťrokoch sme sledovali najmä odbyt menších a lacnejších bytov, čo sa prejavovalo na poklese priemernej plochy predaných bytov. V druhom štvrťroku 2025 sa situácia otočila a mohli sme tak sledovať predaj bytov, ktoré mali v priemere o 6 % vyššiu interiérovú plochu – 59,8 m². O jedno percento vzrástla aj priemerná jednotková cena predaných bytov, ktorá sa dostala na 4 692 €/m² s DPH.

Najžiadanejšie sú stále „dvojizbáky“

Dvojizbové byty si aj po raste celkového predaja udržali status najžiadanejšej dispozície s podielom 47 %. Na druhom a treťom mieste bol záujem o trojizbové (21,55 %) a jednoizbové (20,47 %) byty. Kupujúci zaplatili za kúpu nového bytu v druhom štvrťroku v priemere 299-tisíc eur. Tento priemer je v porovnaní s prvým štvrťrokom vyšší až o 9,6 %, a to najmä v dôsledku už spomínaného nárastu podlahovej plochy dopytovaných bytov, ako aj priebežného úbytku lacnejších jednotiek.

Z geografického hľadiska sa najviac bytov predalo v okrese Bratislava II (36,4 %) a Bratislava IV (28,4 %).

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Klesajúce úrokové sadzby podporili predaj bytov aj v druhom štvrťroku. Pozitívny trend neohrozila ani vyššia miera inflácie, prítomná od začiatku roka, ktorá obmedzuje rast reálnych miezd. Bývanie naďalej patrí medzi najvýznamnejšie potreby, pre ktoré sú ľudia ochotní prispôsobiť svoju osobnú spotrebu. Z makroekonomického pohľadu pretrváva viacero rizík, ktoré môžu v najbližšom období negatívne ovplyvniť vývoj na trhu. Jedným z najvýznamnejších faktorov je spomínaná inflácia, ktorá tlačí nahor ceny stavebných materiálov a prác, čím zvyšuje náklady na výstavbu. Tento nárast nákladov sa premieta do vyšších cien nových projektov. Inflácia tiež znižuje reálnu kúpnu silu domácností, čo obmedzuje ich schopnosť alokovať dostatočné zdroje na splácanie hypotekárnych úverov. Do celkovej rovnice rizík vstupuje aj externé prostredie, predovšetkým potenciálne obchodné bariéry vo forme ciel či iných protekcionistických opatrení, ktoré by mohli negatívne zasiahnuť slovenský export. Zníženie zahraničného dopytu by malo nepriaznivý vplyv na priemyselnú produkciu a zamestnanosť, čo by sa sekundárne premietlo do zníženia disponibilných príjmov a dôvery spotrebiteľov.“

„Aj napriek spomenutým hrozbám zostáva nateraz situácia na trhu s novostavbami priaznivá. V nasledujúcich štvrťrokoch očakávame pokračujúci rast predaja bytov a z hľadiska cenového vývoja len menšie štrukturálne zmeny spôsobené prirodzeným predajom bytov a prírastkom nových projektov,“ uzatvára Bruchánik.

Zdroj: analýza Spoločnosti BENCONT Group