Bratislavský trh s novostavbami stále stagnuje, nemenia sa ponuka ani dopyt

Bratislavský trh s rezidenčnými novostavbami stagnoval aj počas 3. štvrťroku 2023, zistili analytici z Bencont Investments. Predaj sa držal na rovnako nízkej úrovni ako za predošlé dva štvrťroky, čo znamená menej než 200 predaných bytov. Ponuka nových bytov narástla len mierne, podobne pomaly vzrástla ich cena na 5 100 €/m² s DPH. Nárast cien je dôsledkom príchodu nových bytov vo vyššom segmente bývania zatiaľ čo priemerná cena existujúcich projektov ostáva nezmenená.

Developeri na bratislavskom realitnom trhu ku koncu 3. štvrťroku 2023 ponúkali v 80 projektoch spolu na predaj 3 233 bytov. Celková ponuka sa tak za posledné 3 mesiace zvýšila o necelých 200 bytov. Pribudlo síce niekoľko nových projektov, no išlo skôr o malé objekty s menej než 30 bytmi. O rozšírenie ponuky sa postarali predovšetkým existujúce projekty, ktoré zverejnili ďalšie byty na predaj v už rozpracovaných etapách.

Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5 110 €/m² s DPH, čo v medziročnom porovnaní znamená nárast o 4,3 %, resp. o 0,8 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Za nárastom stojí len rozšírenie ponuky o byty vo vyššom segmente a nie zdražovanie existujúcej ponuky. Stále tak platí, že ceny novostavieb stagnujú, a to už šiesty štvrťrok po sebe.

K miernemu nárastu došlo aj v prípade priemernej absolútnej ceny novostavieb, a to o takmer 7 % medziročne, resp. 3,2 % medzikvartálne na takmer 322 000 € s DPH. Takisto ako pri jednotkovej cene platí, že tu nešlo o zdražovanie, ale o rozšírenie ponuky bytov vo vyššom segmente. Ten sa spravidla vyznačuje nie len vyššou jednotkovou cenou, ale aj väčšími bytmi, čo priemernú absolútnu cenu posunie ešte vyššie. Z tohto dôvodu došlo aj k miernemu rastu priemernej rozlohy voľných bytov na 62,77 m².

Počas tretieho štvrťroku 2023 sa v Bratislave predalo 176 bytov v novostavbách. Naďalej tak pokračuje trend slabého predaja, keď sa aj v prvom polroku 2023 predalo v Bratislave menej než 200 bytov štvrťročne. Na úrovni jednotkovej ceny predaných bytov sme evidovali 7 % medziročný nárast na úroveň 4 937 €/m² s DPH. Jednotková cena predaných bytov posledné štvrťroky kolíše okolo úrovne 4700 - 4900 €/ m² s DPH, čo je dôsledkom nižšieho predaja, kde aj malá zmena môže mať väčší dopad na priemer. Priemerná absolútna cena dosiahla 314 000 € s DPH, zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov predstavovala 64 m².

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: "Na realitnom trhu v Bratislave prešiel ďalší štvrťrok bez akýchkoľvek zásadných zmien. Dve hlavné hybné sily trhu, dopyt a ponuka, sa aj naďalej nachádzajú v rovnovážnom stavbe, čoho výsledkom je už rok a pol trvajúca cenová stagnácia.

Stranu dopytu obmedzujú najmä sťažené podmienky financovania, kde nárast úrokovej sadzby z 1 % na 4,5 % spôsobil nárast splátky na hypotéku ekvivalentný k zdraženiu cien nehnuteľností o 50 %, v prípade nemeznenej sadzby. To mnohých odradilo od kúpy nehnuteľnosti, z obavy z vysokej splátky, alebo ich brzdia prísnejšie podmienky pre získanie hypotéky. O ďalšom vývoji úrokových sadzieb rozhodne najmä inflácia. Najmä kvôli tej drží centrálna banka sadzby na aktuálnych úrovniach a nezdá sa, že by sa pripravovala na ich zníženie. Na druhej strane to momentálne vyzerá tak, že sme blízko vrcholu, možno už aj na vrchole sadzieb a k ďalšiemu zvyšovaniu tak dôjsť nemusí. Okrem sadzieb brzdí dopyt aj všeobecný sentiment, keď ľudia čakajú na lepšiu príležitosť na nákup nehnuteľností. Na sekundárnom trhu už došlo k poklesu cien, pričom záujemcovia o novostavby čakajú, že k podobnej situácií dôjde aj na tomto trhu. Kedy sa tento sentiment zlomí, bude závisieť od všeobecnej makroekonomickej situácie a od odloženého dopytu, ktorý sa buduje na pozadí.

Počet voľných bytov v ponuke sa veľmi rýchlo po prepade dopytu zastabilizoval na úrovni tesne nad 3 000 bytov, čo je vzhľadom na veľkosť Bratislavy malé číslo. Nízka ponuka je výsledkom najmä zdĺhavého povoľovacieho procesu a zastaralého územného plánu Bratislavy, kde významne ubudli pozemky vhodné na rezidenčnú výstavbu. Obmedzená ponuka bola v posledných rokoch hlavnou príčinou prudkého rastu cien a v dnešnej dobe je aj pri aktuálnom, výrazne obmedzenom dopyte, stále natoľko nízka, že developeri nie sú nútení znižovať cenníky.

Pri uvedených faktoroch vplývajúcich na dopyt a aj ponuku v blízkej dobre nevidíme žiaden vážnejší dôvod na zmenu. Predpokladáme preto, že nízka aktivita na realitnom trhu bude pokračovať aj naďalej a jej výsledkom bude pokračovanie stagnácie cien.“

Zdroj: BENCONT Group