Predaj bytov v Bratislave sa ďalej spomaľuje, priemerný cenový rast spomalil takmer na nulu, ponuka bytov sa zvyšuje

Podľa analytikov z Bencont Investments sa v priebehu tretieho štvrťroka 2022 predalo v Bratislave necelých 250 bytov v novostavbách. Je to jedno z najnižších sledovaných čísel od realitnej krízy. Zároveň prišlo k miernemu rastu cien predaných bytov. Na strane ponuky sa ceny voľných bytov oproti druhému štvrťroku zastabilizovali a počet voľných bytov sa zvýšil.

Koncom septembra 2022 sa na bratislavskom trhu s novostavbami nachádzalo 2 418 voľných bytov. Oproti druhému štvrťroku 2022 tak prišlo k rastu ponuky o 33 %, zatiaľ čo v medziročnom porovnaní sa počet voľných bytov zvýšil o 13 %. Priemerná cena voľných bytov bola 4 899 €/m² vrátane DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 20 %. V porovnaní s druhým štvrťrokom sa však cena voľných bytov stabilizovala s rastom iba 0,4 %.

Ponuka novostavieb vzrástla najmä v okresoch BA IV, BA III a BA V, pričom ju rozšírili nové projekty, resp. ďalšie etapy už existujúcich projektov. K výraznejšiemu medzikvartálnemu rastu priemernej ceny nad 5 % prišlo len v okresoch BA II a BA III, a to v dôsledku príchodu drahších bytov v dvoch projektoch s prémiovou lokalitou. Existujúce projekty v dôsledku zníženého predaja udržali ceny na zhruba rovnakých úrovniach ako v druhom štvrťroku.

Z pohľadu interiérovej plochy bytov Bencont Investments zaznamenal pokles priemernej rozlohy na 61,92 m². Ďalej tak pretrvával trend výstavby menších bytov, ktoré sú z hľadiska absolútnej ceny dostupnejšie. To platilo najmä pre novú ponuku, kde priemerná rozloha bytov dosahovala len 57 m². Priemerná absolútna cena sa držala na úrovni 301 tisíc € vrátane DPH, čo v porovnaní s druhým štvrťrokom znamenalo stabilizáciu cien.

Na strane dopytu analytici v priebehu tretieho štvrťroka 2022 videli 247 predaných bytov. V medzikvartálom porovnaní sa tak počet predaných bytov prepadol o 50 %, zatiaľ čo oproti letu 2021 dokonca o 61,5 %. Aj napriek výrazne nižšiemu predaju však pokračoval nárast cien predaných bytov a to na úroveň 4 611 €/m² vrátane DPH. Oproti druhému štvrťroku sa realizačné ceny zvýšili o 4,4 %, zatiaľ čo medziročne vzrástli o 19,5 %. Ceny predaných bytov sa tak ťahali za voľnými bytmi, keď sa z ponuky postupne vypredávajú byty s podpriemernou cenou. V rozdelení podľa počtu izieb neboli zaznamenané výrazné zmeny, keď ďaleko najpredávanejšími ostali dvojizbové byty, nasledované troj, jedno a štvorizbovými bytmi.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Prudký pokles počtu predaných bytov v Bratislave korešponduje s vývojom v iných krajinách, kde tiež prichádza výrazné ochladenie aktivity na realitnom trhu. Primárnym dôvodom zmeny sú úrokové sadzby, ktorých nárast je reakciou centrálnych bánk na infláciu. Prudký rast úrokových sadzieb šokovo dvíha mesačné splátky nových hypoték a tým pádom rastie podiel výdavkov na bývanie k celkovým výdavkom domácností. Tie sú už aj tak zvýšené v dôsledku inflácie, čo prudko znížilo dostupnosť bývania v Bratislave i vo zvyšku Slovenska či Európy.“

Výhodou pre Slovensko však ostáva spoločná mena euro, keď si aj napriek nárastu sadzieb požičiavame za podstatne lacnejšie ako napríklad naši susedia z V4. Priemerná sadzba na nových hypotékach v Česku a Poľsku sa už blíži k 7 % zatiaľ čo v Maďarsku prekročila 10 %. Oproti tomu sú naše hypotéky so sadzbou 3-4 % na normálnych úrovniach a pre priemerne zarábajúci pár je splátka hypotéky stále akceptovateľným výdavkom v rámci rodinného rozpočtu. Za abnormálne môžeme považovať skôr sadzby okolo 1 %, na ktoré sme si začali zvykať. Tie už však s najväčšou pravdepodobnosťou tak skoro (ak vôbec) neuvidíme.

„Pri prudkom poklese dopytu sa opäť objavuje otázka, či príde k prepadu cien bytov. Na jednej strane sa toto riziko zvýšilo, ak by bol znížený dopyt po novom bývaní dlhodobou záležitosťou, zatiaľ čo ponuka by naďalej rástla. Viacero faktorov však hovorí proti poklesu cien bytov. Prvým je spomínaná normálna úroveň hypotekárnych sadzieb. Ich prudký rast bol síce šokom, no kupujúci sa tomuto novému normálu prispôsobia. Druhým faktorom je nárast cien vstupov – pozemkov, stavebných materiálov a prác. Pokiaľ budú developeri predpokladať, že pri dnešných nákladoch nepredajú byty za dnešné ceny, tak sa množstvo projektov nebude realizovať. To nás privádza k tretiemu faktoru, ktorým je stále obmedzená ponuka nových bytov. Aj napriek miernemu nárastu ponuky v treťom štvrťroku je bytov stále málo a vydávané stavebné povolenia nenaznačujú, že by sa to malo zmeniť. Väčšinu projektov, ktoré sú v povoľovacom procese zastrešuje niekoľko veľkých developerov. Tí, ak zacítia riziko zníženého predaja, novú výstavbu spomalia. Štvrtým faktorom je, že aj keď sa dopyt po nehnuteľnostiach financovaných hypotékou spomalil, v Bratislave existuje množstvo kupujúcich s veľkým objemom vlastných zdrojov, ktorých inflácia ani rast sadzieb výrazne neovplyvní. Naopak, v týchto prípadoch môže kúpa nehnuteľnosti slúžiť ako ochrana voľných financií pred infláciou. Kvôli týmto faktorom neočakávame pokles cien nehnuteľností, no zároveň si myslíme, že vysoká inflácia, energetická kríza a všeobecná negatívna nálada v hospodárstve zabránia výraznému oživeniu dopytu. Na nasledujúci rok preto očakávame zastavenie rastu cien novostavieb, resp. pokles medziročného tempa rastu na úroveň do 5 %,“ uzatvára Bruchánik.

Zdroj: BENCONT Group