Slabý dopyt opäť prispel k poklesu cien starších bratislavských bytov

Ceny bytov ponúkaných na sekundárnom trhu v Bratislave v prvom štvrťroku 2023 klesli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o  4,93 %, čím sa dostali na úroveň 3 582 €/m². Konštatujú to vo svojej najnovšej správe analytici Bencont Investments. Medziročne si tieto byty pripísali 1,07 %. Ochladený dopyt a vyššie úrokové sadzby prispeli k poklesu cien na sekundárnom trhu už druhý štvrťrok v rade.

Priemerné nájomné s energiami sa dostalo po 18,07 % medziročnom raste na 836 €, resp. na 14,94 €/m² . Do nájomného sa tak v priebehu prvého štvrťroku naplno pretavil rast cien energií. O 10,1 % vzrástlo na medziročnej úrovni aj čisté nájomné bez energií.

Priemerná cena bytov ponúkaných na sekundárnom trhu v Bratislave sa v prvom štvrťroku dostala na 3 582 €/m². Oproti 1. štvrťroku 2022 to predstavuje nárast o 1,07 %. Oproti predošlému štvrťroku sledujeme ďalšie zníženie cien o 4,93 % po predchádzajúcom 2,8 % znížení. Sekundárny trh bol podobne ako aj trh novostavieb zásadne ovplyvnený zvýšenými úrokovými sadzbami, ktoré pri vysokej inflácii oslabovali dopyt. Ceny novostavieb sa už tretí štvrťrok v rade držia na rovnakej úrovni okolo 4 930 €/m².

Z hľadiska stavu bytov ponúkaných na sekundárnom trhu sa v porovnaní s 1. štvrťrokom 2023 najvýraznejšie znížili ceny bytov v pôvodnom stave (o 5,72 %) a ceny kompletne rekonštruovaných bytov (o 5,31 %). Ceny novostavieb ponúkaných na sekundárnom trhu sa znížila o 3,72 % na 3 965 €/m². Oproti kompletne zrekonštruovaným bytom sú novostavby ponúkané na sekundárnom trhu drahšie približne o 9 %. Je potrebné ale pripomenúť, že pod označením novostavba sa na sekundárnom trhu často ponúkajú aj byty s vekom 10 až 15 rokov.

Rozdiel medzi priemernou novostavbou a priemerným bytom na sekundárnom trhu bol v prvom štvrťroku až 1 347 €/m² resp. 37,6 %. Roztvorenie nožníc medzi novými a staršími bytmi je na jednej strane spôsobené poklesom cien starších bytov a na druhej strane zastabilizovaním cien nových bytov, ktoré nepúšťajú nadol vyššie náklady stavebného materiálu a stavebných prác ako aj obmedzená ponuka.

Priemerná absolútna cena sa oproti predchádzajúcemu kvartálu znížila o 8,25 % na aktuálnych 223 485 €. K výraznejšiemu zníženiu absolútnej ceny prispelo okrem zníženej jednotkovej ceny aj pokles priemernej rozlohy ponúkaných bytov na sekundárnom trhu o 3,33 %. Staršie byty ponúkané na sekundárnom trhu v Bratislave mali priemerne 63,51 m².

K zníženiu priemernej rozlohy prispela aj zvýšená ponuka menších bytov v mestských častiach Bratislava II, odkiaľ byty tvorili 32,52 % celkovej ponuky a v Bratislave V (24,35 % ponuky). Okrem toho sme ďalej sledovali zvýšenie ponuky jednoizbových bytov najmä na úkor 4 a 5-izbových bytov.

Priemerná jednotková cena nájmu v Bratislave vrátene energií dosiahla v prvom štvrťroku po 18,07 % medziročnom raste výšku 14,94 €/m². Do nájomného sa v priebehu prvého štvrťroku naplno pretavil rast cien energií. Ponúkané byty na prenájom v prvom štvrťroku tak do ceny komponovali aj nové zvýšené zálohové platby za dodávky energií. Priemerné nájomné sa v prvom štvrťroku 2023 pohybovalo na úrovni 836 €. O 10,1 % vzrástlo na medziročnej úrovni aj čisté nájomné bez energií, čo z časti odzrkadľuje zvýšené úrokové sadzby, ale aj zvýšený dopyt po nájme, ktorý je aktuálne lacnejšou alternatívou ku splátke hypotéky pri kúpe obdobného bytu.

Priemerná cena nájmu v kompletne zrekonštruovanom byte dosahovala 803 € (pri priemernej rozlohe 57,46 m²) a priemerný nájom v čiastočne zrekonštruovanom byte 743 € (55,9 m²). Na druhú stranu novostavbu prenajímanú z druhej ruky bolo v prvom štvrťroku možné si prenajať v priemere za 923 € (62,3 m²).

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: "Byty ponúkané na sekundárnom trhu sa po poklese cien stali o niečo dostupnejšími, a to aj pri vyšších úrokových sadzbách. Na trhu naďalej pretrváva oslabený dopyt a určitá opatrnosť, nakoľko vysoká inflácia a ceny energií znižujú celkový disponibilný príjem potenciálnych kupcov. Pri viditeľnom poklese cien je prítomná aj tendencia kupujúcich vyčkávať, či ceny nehnuteľností neklesnú ešte o niečo nižšie, čím by realizovali výhodnejší nákup. Na strane predávajúcich je potrebné rozlišovať motívy predaja bytu. Potreba predať byt a získať peniaze, napríklad na obstaranie si nového a väčšieho bytu, môže viesť predávajúceho k ochote zľaviť z ceny bytu pre jeho rýchlejší predaj. O to viac, keď byt kupoval pred niekoľkými rokmi, čo znamená, že aj tak na ňom realizuje zhodnotenie. Rovnaké správanie môže byť prítomné aj pri predaji bytu z dôvodu získania financií aj na iné účely. Výška zhodnotenia závisí najmä od času nákupu nehnuteľnosti. Na druhej strane sú predávajúci, ktorým ide čisto o zhodnotenie vlastných prostriedkov. Takýto predávajúci sa môžu rozhodnúť vyčkávať s predajom bytu na lepšie obdobie, čím by realizovali vyšší zisk alebo aspoň vykompenzovali inflačné znehodnotenie peňazí.“

"Rok 2023 bude sprevádzať oslabený dopyt po nehnuteľnostiach z dôvodu vysokej inflácie, vysokým úrokovým sadzbám a poklesu reálnych miezd. V blízkej dobe očakávame, že ceny starších nehnuteľností môžu klesnúť do 3 - 5 %. Dlhodobý klesajúci trend ale neočakávame a v druhej polovici roka 2023 predpokladáme skôr zastabilizovanie situácie. Tento názor opierame o predpoklad, že v druhej polovici roka by mohlo dôjsť k spomaleniu inflačného rastu, zatiaľ čo bude pokračovať nadpriemerný mzdový rast a úrokové sadzby by mohli dosiahnuť svoj vrchol a zastabilizovať sa. Dostupnosť bývania by sa tak po prudkom zhoršení v roku 2022 mala v roku 2023 zlepšiť,“ uzatvára Bruchánik.

Zdroj: BENCONT Group