V Bratislave sa medziročne predalo dvakrát viac bytov.

V treťom štvrťroku 2024 pokračoval bratislavský realitný trh v oživovaní. Rástol počet predaných bytov, ale cenový rast zostáva naďalej utlmený. Ceny sa  pohybovali v priemere na úrovni 5 035 €/m² s DPH, konštatujú analytici Bencont Investments.

V Bratislave sa v treťom kvartáli 2024 ponúkalo na predaj 3 392 bytov v novostavbách, a to v rámci 93 projektov. Ide o medziročný nárast o 4,92 %. Na trhu je však väčšina ponúkaných bytov stále vo výstavbe, podiel dokončených bytov bol necelých 43 % ponuky.

Priemerná jednotková cena voľných bytov zostáva stabilná a je na úrovni 5 034,66 €/m² s DPH, čo predstavuje medziročný nárast o 5,49 % a štvrťročný rast o 0,53 %. To je spôsobené najmä prítomnosťou prémiovejších projektov, ako aj predajom lacnejších bytov v strednom a nižšom segmente. Priemerná rozloha ponúkaných bytov bola 64,32 m².

Tabuľka 1: Voľné byty na trhu s novostavbami v Bratislave, rozdelenie podľa okresov (3. Q 2024)

Priemerná absolútna cena voľných bytov sa vyšplhala na 345 312,25 € s DPH, čo predstavuje medziročný rast o 7,31 % a štvrťročný nárast o 2,38 %. Toto cenové zvýšenie je odrazom väčšieho podielu bytov v prémiových lokalitách, ktoré zvyšujú priemernú cenu na trhu ako aj rastom rozlohy ponúkaných bytov.

Dopyt v Bratislave narástol, nových bytov sa predalo dvakrát viac

V treťom štvrťroku 2024 sa v Bratislave predalo celkovo 380 bytov v novostavbách, čo je viac ako dvojnásobok v porovnaní s tretím štvrťrokom roka 2023 a zároveň o 16,21 % viac v porovnaní s predošlým štvrťrokom. Nárast predaja je znakom oživujúceho sa dopytu, a to aj napriek stále relatívne vysokým úrokovým sadzbám na hypotéky. Priemerná jednotková cena predaných bytov vzrástla medziročne o 2,01 %, čím sa dostala na úroveň 4 702,44 €/m² s DPH.

V treťom kvartáli sa predávali najmä menšie byty, ktorých priemerná rozloha bola 58,44 m², čo je pokles o 8,72 % medziročne a 6,53 % štvrťročne. Tento pokles je odrazom zvýšeného dopytu po menších a dostupnejších bytoch. Rovnako tým klesla aj priemerná absolútna cena predaných bytov o 9,43 % medziročne resp. o 5,55 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom a dostala sa na úroveň 284 668,69 € s DPH.

Tabuľka 2: Predané novostavby v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (3. Q 2024)

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: “Ceny novostavieb v Bratislave stagnujú už od polovice roka 2022, pričom priemer cien sa mení len štrukturálne v dôsledku prírastku novej ponuky vo vyššom segmente a postupným výpredajom dostupnejších bytov.” Analytik upozorňuje, že ceny novostavieb sa od nového roka zmenia, a to najmä v dôsledku novej daňovej legislatívy a rastu sadzby DPH o 3 percentuálne body.  

“Ak je dnes priemerná absolútna cena novostavieb 345 312 € s DPH, tak budúci rok bude klient na kúpu takéhoto bytu potrebovať o 8 633 € viac. V prípade mediánového bytu, ktorého cena sa dnes pohybuje na úrovni 286 750 € s DPH bude potreba finančných prostriedkov vyššia o 7 169 €. V budúcom roku tak môžeme v dôsledku zvýšenia DPH očakávať rast cien novostavieb v priemere o 2,5 %,” tvrdí Bruchánik.

Nová daňová legislatíva bude mať zároveň dopad na vývoj inflácie, ktorej rast sa môže zvýšiť. Takáto kombinácie by pre kupujúcich znamenala opätovné zhoršenie dostupnosti bývania. Toto môžu kompenzovať dva faktory. Jedným je pokračujúci nominálny aj reálny rast miezd, druhým by bol pokles úrokových sadzieb zo strany NBS. Doposiaľ ECB pristúpila už k dvom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby, pričom do konca roka sa očakávajú ďalšie dve zníženia. S poklesom hlavnej úrokovej sadzby by mohlo prísť aj zníženie úrokových sadzieb na hypotéky.

“K záveru roka 2024 očakávame naďalej rast dopytu, ktorý bude podporený aj snahou klientov realizovať nákup ešte pri pôvodnej výške DPH na úrovni 20 %. Ceny novostavieb zatiaľ zostanú na nezmennej úrovni a predávajúci budú vyhodnocovať vplyv zvýšenej daňovej sadzby ako aj efekt možného zníženia úrokovej sadzby” uzatvára Bruchánik z Bencont Investments.