Stagnácia na bratislavskom realitnom trhu pokračuje aj v druhom štvrťroku 2023

V druhom štvrťroku 2023 na rezidenčnom realitnom trhu v Bratislave k veľkým zmenám nedošlo. V rámci novostavieb sa v hlavnom meste predalo 187 bytov, čo je podobné číslo ako posledné štvrťroky. Priemerná cena síce prekonala hranicu 5 000 €/m² s DPH, no stalo sa tak len kvôli novej ponuke nadštandardných bytov v centre mesta. Odhliadnuc od nej drvivá väčšina developerov cenníky nemenila a priemerná cena by ostala nezmenená na úrovni okolo 4 900€/m² s DPH. Ponuka voľných bytov mierne poklesla a ostala v novostavbách tesne nad 3 000 voľnými bytmi.

Ponuku bytov na primárnom trhu v Bratislave tvorilo koncom druhého štvrťroka 3 044 voľných bytov v 75 projektoch. Ponuka tak oproti poslednému štvrťroku klesla o necelých 200 bytov, čo je výsledkom predaja, stiahnutia niektorých bytov z ponuky a malým prírastkom nových bytov, ktorých drvivú väčšinu priniesol projekt Portum Towers v bratislavskom "downtowne".

Priemerná cena týchto bytov prvý krát presiahla hranicu 5000 €/m² s DPH, no stalo tak len kvôli spomínanej novej ponuke, keď pribudol významný počet drahších bytov. Odhliadnuc od novej ponuky by priemer ostal na úrovni okolo 4900 €/m² s DPH, čo je cenová úroveň ktorú si voľné novostavby v Bratislave držia posledný rok a medzikvartálne a ani medziročne tak nedošlo k žiadnej významnej zmene cien ponúkaných bytov.

Priemerná absolútna cena bytov vzrástla na 311 tis. eur s DPH, no po očistení o novú ponuku dosiahla 303 tis. eur s DPH, čo v medziročnom porovnaní takisto nepredstavuje zmenu. Priemerná rozloha ponúkaných bytov dosiahla 61,57 m², t. j. medziročne poklesla o 1,8 % a potvrdzuje pokračovanie trendu znižujúcej sa rozlohy nových bytov. Menšie byty sú pre kupujúcich atraktívnejšie najmä z dôvodu nižšej absolútnej ceny, ktorá v prostredí náročnejších podmienok financovania môže znamenať rozdiel medzi tým, či si kupujúci môže kúpu bytu dovoliť alebo nie.

Na strane dopytu počas druhého štvrťroka takisto nedošlo k žiadnym väčším zmenám. V bratislavských novostavbách sa v uvedenom období predalo 187 bytov, čo je číslo podobné priemernému štvrťročnému predaju za posledný rok. Oproti priemernému predaju z rokov 2020-2021 sa však jedná o pokles počtu predaných bytov o 70%, čo značí, že sa trh stále nachádza vo fáze hlbokého prepadu dopytu. Priemerná jednotková cena predaných bytov dosiahla 4 742 €/m² s DPH, čo oproti prvému štvrťroku predstavuje mierny pokles o 1,88 %, no medziročne naopak nárast o 7,36 %. Priemerná absolútna cena dosiahla 305 tis. EUR s DPH zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov bola 65 m².

Aj napriek hlbokému prepadu počtu predaných bytov sa na štruktúre predaja podľa počtu izieb toho veľa nezmenilo. Najpredávanejšími ostali dvojizbové byty, ktoré spolu tvorili 42 % počtu predaných bytov. Ako zvyčajne nasledovali trojizbové byty, ktorých podiel na predaji bol 26 %. Tie nasledovali jedno a štvorizbové byty s rovnakým podielom 14 %.

Rudolf Bruchánik, hlvný analytik Bencont Investments sumarizuje vývoj posledných troch mesiacov: "Bratislavský realitný trh sa tak aj naďalej niesol v duchu obmedzenej aktivity, a to aj na strane dopytu aj na strane ponuky. Na dopytovej strane brzdia predaj bytov najmä sťažené podmienky financovania a negatívny ekonomický sentiment. Prudký nárast úrokových sadzieb z 1 % na 4 - 4,5 % spôsobil výrazné predraženie hypotekárnych úverov a nárast výšky mesačnej splátky, čo mnohých ľudí odradilo od kúpy nehnuteľnosti. To platí najmä v prostredí negatívneho ekonomického sentimentu a vysokej inflácie, v ktorom sa posledný rok nachádzame. Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých ľudí najväčšou investíciou v živote a preto sú v súčasnosti omnoho opatrnejší a obávajú sa, že toto rozhodnutie spravia v nesprávnom čase. Na sekundárnom trhu v Bratislave pritom od konca roku 2022 došlo k poklesu cien o zhruba 7,6% preto mnohí očakávajú, že sa pokles cien pretaví aj na primárny trh s novostavbami a že tým pádom nehnuteľnosť kúpia lacnejšie.

Vyčkávajú však nie len kupujúci, ale aj developeri, t. j. strana ponuky. Na rozdiel od krízy z roku 2009 sa totiž nachádzajú v podstatne lepšej situácií. Ponuka voľných bytov je pri aktuálnom čísle 3000 podstatne nižšia a videli sme, že po spomalení predaja v roku 2022 developeri veľmi rýchlo reagovali zastavením nových projektov. To spôsobilo, že sa počet voľných bytov za posledné 3 štvrťroky nezvýšil a v druhom štvrťroku 2023 dokonca poklesol, keď niektorí developeri stiahli byty z ponuky a odkladajú výstavbu etáp projektov. Pre nedostatok bytov nie sú nútení do výpredajov a radšej budú byty dlhšie držať na sklade ako znižovať ceny. To celé umocňuje zdĺhavý povoľovací proces a nízky počet vydaných stavebných povolení, ktorí bráni vstupu novej konkurencie na trh. Okrem toho je významným faktorom aj prudký nárast cien stavebných prác a pozemkov čo znamená, že projekty, ktoré sa začali stavať v roku 2021 a neskôr nemusia mať dostatočnú maržu na to, aby si výraznejšie zníženie cien vôbec mohli dovoliť.

Aj kupujúci aj predávajúci si teda adoptovali stratégiu vyčkávania, čo je vzhľadom na spomenuté faktory prirodzené. Ďalší vývoj bude závisieť od toho, ako sa bude vyvíjať makroekonomická situácia a predovšetkým či sa podarí skrotiť infláciu. Tá je totiž zodpovedná za vysoké úrokové sadzby, ktoré majú na dlhodobé investície ako kúpa nehnuteľnosti výrazný vplyv. Do konca roku 2023 však významné zmeny neočakávame a predpokladáme tak, že sa situácia nezmení a  ceny budú aj naďalej stagnovať.“ 

Zdroj: BENCONT Group