Klesajúce úroky oživili realitný trh, ceny starších bytov v Bratislave narástli. Nájomné rastie už tretí rok po sebe

Ceny bytov z druhej ruky rástli aj na konci roka 2024. Za celý rok sa tak zvýšili o 8,8 %, čím priemerná jednotková cena vzrástla na 3 821,67 €/m², vypočítali analytici Bencont Investments. Posledný štvrťrok minulého roka potvrdil trend postupného oživovania na sekundárnom trhu, ktorý je spojený aj s cenovým rastom. Priemerná výška nájomného vrátane energií stúpla vlani o 9 %, a byty na prenájom sa tak v priemere ponúkali s cenou 17,02 €/m² aj s energiami. Za posledné tri roky tak ceny nájomného vzrástli už o viac než 30%. 

Na konci roka 2024 sa na sekundárnom trhu v Bratislave ponúkali byty s priemernou jednotkovou cenou  3 821,67 €/m², čo je o 8,8 % viac v porovnaní s cenami na konci roka 2023. Priemerná cena sa tak postupne približuje k vrcholu z 3. kvartála 2022, kedy priemerná cena dosahovala 3 876,52 €/m². Pri súčasnom trende tak svoj vrchol z roku 2022 prekonajú už v najbližších mesiacoch. 

Ceny starších bytov nerástli len v Starom Meste

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Cenový rast sme sledovali naprieč všetkými okresmi s výnimkou Starého Mesta, kde došlo k miernej cenovej korekcii o 0,8 %. Rovnako rástli aj ceny v rámci všetkých segmentov z hľadiska stavu, s výnimkou bytov kategorizovaných ako novostavby, ktorých cena klesla o 1,2 %. Priemerná cena aj napriek tomu vzrástla, za čo môže cenový rast v ostatných kategóriách ako aj vyšší podiel novostavieb v ponuke.“

Priemerná absolútna cena si pripísala medziročne 9,7 %, no medzikvartálne stúpla len o 0,2 %, čím sa dostala na 253 242 €. Tento rast bol odrazom zvyšujúcich sa jednotkových cien, no na druhej strane bol tlmený poklesom priemernej rozlohy bytov, ktorá v porovnaní s predošlým štvrťrokom klesla o 1,3 % na 66,48 m².

Nájom v Bratislave za rok narástol o 9 %

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Nájomné v Bratislave nepoľavilo vo svojom raste ani na konci roka 2024, a to ani po mimoriadnom raste v treťom kvartáli, ktorý bol spôsobený vyšším dopytom zo strany študentov. Priemerné nájomné na m² v Bratislave vrátane energií sa vyšplhalo na 17,02 €/m². Medziročne išlo o nárast o 9 % a štvrťročne o 2 %. Celkový nájom priemerného bytu vrátane energií dosiahol na konci roka 2024 sumu 1 051 €.“  Vývoj absolútnej ceny bol ovplyvnený plochou ponúkaných bytov. Priemerná rozloha bytov ponúkaných na prenájom totiž na konci roka klesla o 4 % na 65 m². Ponuku opäť doplnili menšie byty, o ktoré bol zvýšený záujem v predošlom kvartáli najmä medzi študentmi hľadajúcimi alternatívne bývanie počas rekonštrukcie bratislavských internátov.

Úroky klesli, ale hypotéky máme jedny z najdrahších v EÚ 

V roku 2024 došlo k štyrom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby zo strany ECB o štvrť percentuálneho bodu. Depozitná sadzba sa tak dostala zo svojej najvyššej úrovne 4 % na súčasné 3 %. Na Slovensku už sledujeme prvé postupné zníženia úrokových sadzieb hypoték, čo je pre realitný trh pozitívny signál.

„Pokles úrokových sadzieb pri hypotékach na Slovensku je však výrazne pomalší v porovnaní s priemerom eurozóny. Pritom od roku 2018 do prvej štvrtiny 2022 sme patrili v rámci eurozóny ku krajinám s najnižšími úrokovými sadzbami na hypotéky. Dnes je situácia opačná a vyššie sadzby banky klientom ponúkajú už len v troch pobaltských krajinách a na Cypre,“ upozorňuje Rudolf Bruchánik z Bencont Investments. 

Významným dôvodom je riziková prirážka slovenských štátnych dlhopisov ovplyvnená zlým hospodárením štátu. Kým v rokoch 2015 – 2021 bol priemerný rozdiel vo výnosoch medzi slovenskými a nemeckými dlhopismi 0,47%, od roku 2022 sa tento rozdiel zdvojnásobil.

Rast reálnych miezd a zlepšenie dostupnosti bývania vďaka poklesu cien na sekundárnom trhu a návrat optimizmu už prispeli k zvýšeniu aktivity na realitnom trhu v Bratislave. Pokračujúci pokles úrokových sadzieb môže tento trend len podporiť.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Očakávame preto, že v najbližšom období bude cena starších bytov naďalej rásť, keď budú byty z druhej ruky ťažiť zo svojej cenovej výhodnosti oproti novostavbám a to aj z dôvodu štrukturálneho rastu ceny novostavieb vplyvom novej sadzby DPH. Podobne predpokladáme, že bude naďalej rásť aj cena nájmov, ktoré predstavujú alternatívu pre tých, ktorí hľadajú bývanie.“

Graf 1: Vývoj ceny na sekundárnom trhu v Bratislave:

Disclaimer

Nová metodika: Od začiatku roka 2024 začal Bencont Investments v realitných analýzach aplikovať novú metodiku výpočtu jednotkovej ceny (ceny na meter štvorcový), ktorá berie do úvahy aj časť plochy exteriéru prislúchajúceho k bytu. Podľa novej metodiky tak je jednotková cena výsledkom podielu absolútnej ceny bytu a plochy interiéru + pomernej časti exteriéru (balkón, terasa, loggia, predzáhradka). Výsledkom aplikácie novej metodiky tak je zníženie priemernej jednotkovej ceny bytov o zhruba 6% oproti predošlej metodika, ktorá počítala len s plochou interiéru.