Ponuka novostavieb v Bratislave sa výrazne rozšírila. Predaj zostáva stabilný.

• V 3. štvrťroku 2025 sa na bratislavskom trhu predalo celkovo 638 nových bytov.
• Do ponuky pribudol najväčší počet nových bytov od roku 2022.
• Ponuka sa ku koncu tretieho štvrťroka zvýšila na 3 969 jednotiek.
• Priemerná ponuková cena vzrástla mierne, na 5 369,94 €/m² s DPH.

Ku koncu septembra 2025 bolo na bratislavskom trhu novostavieb možné vyberať z 3 969 bytov v ponuke, spočítali to analytici z Bencont Investments vo svojej pravidelnej štvrťročnej správe. Za posledný štvrťrok sa totiž ponuka bytov rozšírila až o 17 %, k čomu prispela desiatka nových projektov ale aj spustenie predaja nových etáp v rámci už zabehnutých projektov.

Priemerná ponuková cena novostavieb v Bratislave sa zvýšila na 5 369,94 €/m² s DPH. Medziročne sú aktuálne ceny vyššie o 6,7 % a pri štvrťročnom porovnaní sme sledovali rast o 2,25 %. Cena rástla najmä v dôsledku prírastku nových a jednotkovo drahších bytov, ale analytici sledovali aj úpravu cien v prípade niektorých existujúcich projektov.

Na výber boli byty s priemernou rozlohou 66,94 m², pričom ponuku dopĺňali aj nové menšie byty s rozlohou pod celobratislavským priemerom. Takmer tretina (30,6 %) celej ponuky novostavieb bola sústredená v okrese Bratislava II. V tomto okrese sme zároveň zaznamenali aj najväčší prírastok nových bytov v poslednom období, čo sa podpísalo pod rast podielu tohto okresu až o 6 percentuálnych bodov.

Priemerná ponuková cena bytov sa v absolútnom vyjadrení zvýšila medziročne o 11 % čím sa vyšplhala na 383 678,64 € s DPH. Cenu ťahajú nahor naďalej najmä vysoké ceny bytov vo vyššom segmente, pričom cenový rast bol sledovaný aj v rámci najširšieho stredného segmentu bytov. Už spomínaným výrazným rozšírením ponuky aj o byty v strednom segmente sa zároveň znížil podiel luxusných bytov z 38 % na aktuálnych 34 %. Aj napriek poklesu je podiel tohto segmentu na ponuke stále výrazne zvýšený, o čom hovorí aj mediánová cena bytov, ktorá je na úrovni 317 tisíc € s DPH až o 20% nižšia ako priemer.

V treťom štvrťroku sa predalo celkom 638 bytov v novostavbách, čím predaj zostal na rovnakej úrovni ako v predchádzajúcom štvrťroku.

Kým v rokoch 2023 a 2024 sa dopyt sústreďoval najmä na menšie byty, dnes, na základe rastu priemernej rozlohy predaných bytov, sledujeme akýsi návrat k dlhodobému priemeru. Priemerný predaný byt v období júl – september mal plochu necelých 60,5 m². Postupným vypredávaním lacnejších bytov z ponuky rástla aj priemerná cena predaných bytov, ktorá tak pomyslene dobieha ponukovú cenu. V treťom štvrťroku sa predávali byty s priemernou jednotkovou cenou 4 902,75 €/m² s DPH, teda o 4,26 % vyššie v porovnaní s predošlým rokom.

Najžiadanejšou dispozíciou s podielom 43,9 % na celkovom predaji zostali 2-izbové byty. Viditeľné však bolo zvýšenie záujmu o 3-izbové byty (23,7 % predaja), ale aj o 4-izbové byty, ktorých podiel na celkom predaji predstavoval 11,3 %.

Z hľadiska územnej štruktúry sa najviac bytov predávalo v okrese BA II (29 %) a BA IV (29,5 %).

Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik: „Prírastok nových bytov v ponuke bol odpoveďou developerov na oživujúci sa dopyt, ktorý v prípade novostavieb sledujeme od konca 2023. Obdobie slabého predaja v rokoch 2022/2023 spôsobilo, že developeri odkladali spúšťanie nových etáp a súbežne pracovali na povoľovacích procesoch pri nových zámeroch. Rast dopytu bol signálom, ktorý prispel k optimizmu aj na strane ponuky. Počet nových bytov tak po dlhšej dobe výraznejšie prekonal počet predaných bytov v danom štvrťroku. Aktuálny nárast ponuky je najlepšou správou najmä pre kupujúceho, ktorý má väčšiu možnosť výberu. Projekty zas musia o zákazníka viac bojovať a to napr. lepším štandardom vybavenia, službami, lokalitou, a v neposlednom rade aj cenou.“

„Zároveň je pravdou, že od roku 2022 sa situácia výrazne zmenila aj na strane nákladov pri výstavbe a to od cien stavebných materiálov, práce, finančné náklady až po sprísňovanie nárokov na energetickú efektívnosť budov, ktoré tiež prispievajú k rastu nákladov na výstavbu. Nové projekty tak spravidla prichádzajú s vyššími cenovkami.“

„Kúpyschopnosť obyvateľstva zostáva pod dvojakým tlakom. Klesajúce úroky zlepšujú dostupnosť financovania, čo pomáha udržať záujem o kúpu nehnuteľnosti, ktorá je pre Slovákov naďalej považovaná za kľúčovú životnú potrebu. Na druhej strane, hoci nominálne mzdy rastú, inflácia s rastom nad 4 % tento rast spomaľuje, čo vedie k obmedzenému rastu reálnych miezd a teda k zníženiu reálnej kúpnej sily domácností. To obmedzuje schopnosť alokovať dostatočné zdroje nielen na splácanie úverov, ale aj na celkové zvyšovanie spotreby.“

 „Očakávame, že cena bytov by mala v najbližšom období skôr stagnovať, pričom najväčší vplyv na jej úpravu budú mať novodoplnené projekty. Predaj bytov by koncu roka 2025 mohol ešte vzrásť, no v blízkej budúcnosti očakávame skôr jeho zastabilizovanie na úrovni okolo 700 bytov štvrťročne,“ uzatvára Bruchánik.

Zdroj: analýza Spoločnosti BENCONT Group