Staršie byty majú za sebou rok poklesu cien, nájomné stále rastie

• Ceny bytov z druhej ruky v Bratislave klesli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 2,16 %, vypočítali analytici z Bencont Investments.
• Ponuková cena sa tak v treťom štvrťroku pohybovala na úrovni 3 408 €/m2.
• V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka boli ceny nižšie o 12,08 %.
• Posledných 12 mesiacov na bratislavskom prebiehalo kontinuálne znižovanie cien starších bytov
• Priemerné nájomné za rovnaké obdobie vzrástlo medziročne o 12,74 % na aktuálnych 15,43 €/m2.

Ku koncu tretieho štvrťroku sa na bratislavskom sekundárnom trhu ponúkali byty s priemernou jednotkovou cenou 3 408 €/m2. Spočítali to vo svojej pravidelnej správe analytici spoločnosti Bencont Investments. Ide o sumu, ktorá je o 2,16 % nižšie, než bol ponukový priemer cien ešte v predchádzajúcom druhom štvrťroku. Na trhu starších bytov to je pokles cien už posledných 12 mesiacov v rade. To znamená, že ceny sú od svojho pomysleného vrcholu, ktorý dosahovali v období júl až september 2022, aktuálne nižšie o 12,08 %. K o niečo väčšiemu percentuálnemu poklesu prišlo pri priemernej absolútnej cene. Tá sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom znížila o 3,24 % respektíve za obdobie posledného roka od svojho vrcholu klesla až o 13,38 %. V ponuke starších bytov sa tak nachádzali byty s celkovým priemerom ich absolútnych cien vo výške 212 784 €.

Medzi bratislavskými okresmi v poslednom období vyčnievalo najmä Staré mesto, kde priemerná jednotková cena klesla medziročne najmenej (o 5 %) a v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom dokonca mierne vzrástla o 2 %. Ostatné bratislavské okresy za posledný rok zaznamenávali podobný vývoj, keď medziročný trend poklesu cien sa v nich pohyboval v rozpätí od 11,45 % do 13,54 %.

V treťom štvrťroku klesala aj priemerná úžitková plocha bytu o 1,2 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom alebo až 2,64 % pokles v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Trend znižujúcej sa plochy ponúkaných bytov na sekundárnom trhu sledujeme už od roka 2020. Znamená to, že do ponuky prichádzalo viac jednoizbových a dvojizbových bytov.

Priemerná výška nájomného spolu s energiami v Bratislave opäť vzrástla.

V Bratislave bolo možné si v treťom štvrťroku prenajať byt v priemere za 927 € aj s energiami. Celkové priemerné nájomné sa tak oproti predošlému štvrťroku zvýšilo o 2,6 % a v porovnaní s predošlým rokom o 13,67 %. Na priemerný dvojizbový byt v Bratislave tak bolo potrebných v priemere 831 € na úhradu nájmu a prislúchajúcich energií. Pod nárast nájomného sa v poslednom období podpísalo najmä pretavovanie zvýšených cien energií do nájmu ale aj nárast dopytu po nájomnom bývaní. Záujem o nájom bytov je podporený aj všeobecnou situáciou na trhu, v ktorej je nájom „lacnejšou“ alternatívou ku kúpe obdobného bytu. To znamená, že v prípade bytu s rozlohou 50 m2 je mesačná splátka úveru (pri sadzbe 4,5 %) o 15 % vyššia než mesačný nájom rovnakého bytu.

Bruchánik: "Je tu priestor na rast nájmov aj zníženie cien starších bytov."

Rudolf Bruchánik, Bencont Investments: "Vyššie úrokové sadzby naďalej zásadne ovplyvňujú trh nehnuteľností. V prípade sekundárnej ponuky sme v dôsledku úrokových sadzieb a tým zhoršenej dostupnosti bývania videli pokles cien. Trh sa postupne prispôsobuje novým podmienkam a hľadá si novú rovnováhu. V tomto smere ešte existuje priestor na ďalší rast nájmu, ale zároveň aj ďalšie mierne zníženie cien starších bytov. K poklesu cien však dochádzalo kontinuálne počas obdobia posledného roka, pričom posledné dáta ukazujú na postupné spomaľovanie tohto trendu, keď aktuálny štvrťročný pokles cien bol najnižší z pomedzi posledných znížení. K stabilizácii na strane dopytu by mohol prispieť opätovný rast reálnych miezd po úspešnom spomalení inflácie ako aj zastabilizovanie úrokových sadzieb úverov na nehnuteľnosti. V prospech zastabilizovania úrokových sadzieb hovorí aj posledné zasadnutie ECB, na ktorom rada guvernérov rozhodla nezvýšiť hlavú úrokovú sadzbu.

Samotný pohyb cien však bude závisieť aj od vývoja ponuky bytov. Prudký rast úrokových sadzieb vyvolal obavu z nútených výpredajov z dôvodu nezvládnutia vyšších splátok hypoték. Zvýšenou sadzbou sú však aktuálne najviac ovplyvnené nové potenciálne nákupy, kde nesplnenie finančných kritérií (napr. vysoký pomer splátky ku mzde) vedie k odloženiu nákupu. Vplyv zvýšených úrokových sadzieb na staršie úvery je však rozložený v čase podľa toho, na akú dobu si klient zafixoval úrokovú sadzbu. Klienti, ktorí si zobrali úver ešte pred zvyšovaním sadzieb, tak budú so zvýšenými splátkami konfrontovaní až v budúcnosti a v nižšej miere, keďže vo väčšine prípadov byty nakupovali aj za nižšie ceny z minulosti. Preto aj prípadné predaje bytov z dôvodu navýšenia nákladov na obsluhu dlhu budú rozložené v čase a nemali by tak spôsobiť prudký rast ponuky. Zároveň v čase do skončenia fixácie úrokovej sadzbe (za 3, 5, 10 rokov) môže dôjsť k zlepšeniu finančnej situácie dlžníka napr. rastom jeho mzdy. V prípade investičných bytov by riziko predaja bytov mohol zmierniť ďalší rast nájomného.

Prepad dostupnosti bývania, ktorý sme videli posledný rok najmä kvôli nárastu úrokových sadzieb a inflácie, by stabilizáciou úrokových sadzieb, mzdovým rastom a v prípade starších bytov aj poklesom cien mohol byť na konci. Rovnako zatiaľ nepredpokladáme zásadné navýšenie ponuky bytov na predaj. Myslíme si, že ak dôjde k ďalšiemu zníženiu cien starších bytov, bude rádovo len v nižších jednotkách percent a že v neďalekej dobe budeme svedkami stabilizácie trhu a jeho následného oživenia."

Zdroj: BENCONT Group