Bencont analýza

V roku 2024 sa v Bratislave predal viac než dvojnásobok bytov v novostavbách oproti roku 2023, vypočítali analytici Bencont Investments. Najväčší záujem o kúpu sa prejavil na konci roku 2024, čo bolo podporené najmä snahou kúpiť byt za ceny pri nižšej DPH. Priemerná cena zostala počas celého roka nezmenená a pohybovala sa na úrovni 5 013 €/m² s DPH. Ponuka bytov sa vďaka silnému predaju znížila na aktuálnych 3 353 bytov.

Na bratislavskom trhu novostavieb bolo ku koncu roka 2024 ponúkaných celkom 3 353 bytov v rámci 96 projektov. Ponuka bytov sa najmä vďaka silnejšiemu predaju v porovnaní s prírastom bytov v nových projektoch a etapách mierne znížila. Predaj bytov zameraný vo veľkej miere na už dokončené stavby sa prejavil v zmene štruktúry ponuky. Podiel dokončených bytov v ponuke klesol zo 43 % v druhom štvrťroku 2024 na súčasných 37,5 %. Zvyšovanie podielu dokončených bytov v ponuke sledovali analytici najmä v období od roku 2023, kedy sa v dôsledku slabého predaja a obmedzenej novej ponuky postupne dokončovala časť rozbehnutých projektov. Posledných 9 mesiacov roku 2024 hovorí o zmene tohto trendu.

Priemerná cena ponúkaných nových bytov je v Bratislave 5 012,94 €/m² s DPH
Priemerná cena ponúkaných bytov zostala na podobnej úrovni z predošlého kvartálu a to 5 012,94 €/m² s DPH. Vplyvom prírastku novej ponuky bytov v strednom segmente sa priemer štrukturálne znížil v porovnaní s predošlým kvartálom o 0,4 %. Rovnako došlo aj k miernej zmene štruktúry, čo sa týka veľkosti ponúkaných bytov. Predajom menších a lacnejších bytov sa priemerná interiérová plocha ponúkaných bytov zvýšila na 65 m². Priemerná absolútna cena si medziročne pripísala necelých 6 %, v porovnaní s predošlým štvrťrokom 2024 zostala na podobnej úrovni 346 341 €.

Predaj nových bytov stúpol medziročne viac ako dvojnásobne, stále je to málo
V poslednom kvartáli roka 2024 sme na bratislavskom trhu novostavieb zaregistrovali predaj celkom 672 bytových jednotiek, čo predstavuje nárast až o 77 % v porovnaní s tretím kvartálom 2024. Za celý rok 2024 sa v Bratislave predalo 1 664 bytov novostavbách, čo je viac ako dvojnásobok oproti roku 2023, keď sa za celý rok predalo len 773 bytov. Treba však povedať, že predaj v roku 2023 bol mimoriadne slabý, a aj predaj v roku 2024 stále považujeme za nízky.

Na trhu pokračovalo všeobecné zlepšovanie dostupnosti bývania spojené s postupným oživovaním dopytu, ktoré sledujeme už od prelomu rokov 2023/2024. Predaj bytov však na konci roka výnimočne podporil externý faktor, ktorým bolo očakávané zvýšenie základnej sadzby DPH na 23 % od začiatku roka 2025. Na trh sa tak vo väčšej miere vrátil odložený dopyt a situáciu posmelila aj mnoho váhajúcich klientov s cieľom zafixovať si nižšiu kúpnu cenu alebo aspoň minimalizovať zaplatenú DPH tým, že väčšia časť transakcií (záloh) bude uhradená ešte v roku 2024.

Z aktuálnej situácie na konci roka 2024 profitovali najmä projekty, ktoré majú v ponuke už dokončené byty, ktoré mohli rovno odovzdávať klientom. Svedčí o tom aj fakt, že 46 % predaných bytov na konci roka bolo už v dokončenom stave. Priemerná cena predaných bytov vzrástla na 4 804,97 €/m2, čo predstavuje medziročný nárast o 8,3 %. Z hľadiska absolútnej ceny sa predávali byty za 295 878 €.

Priemerný predaný byt mal vo 4. kvartáli 58,2 m2
Dopyt sa okrem 2-izbových bytov vo väčšej miere zameral aj na jedno a 3-izbové byty, ktorých podiel na predaji sa na konci roka zvýšil. Priemerná interiérová plocha predaných bytov však zostala už druhý štvrťrok v rade nezmenená na úrovni 58,2 m2. Aj to indikuje zvýšený záujem o menšie a cenovo dostupnejšie byty. V ponuke naopak preto zostali väčšie byty, ktoré ťahali nahor aj priemer interiérovej plochy.

Za celý rok 2024 sa suverénne najviac predávali 2-izbové byty, ktorých podiel na predaji predstavoval 44 %. Najviac bytov sa za uplynulý rok predalo v okrese BA II (38 %) a BA IV (20 %), čo súviselo so štruktúrou a saturáciou ponuky v daných okresoch ako aj cenovou dostupnosťou projektov v týchto oblastiach. V roku 2024 sa ponuka a dopyt vyrovnávali vďaka tomu, že nové projekty a  etapy nahrádzali predané byty z ponuky.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „V roku 2025 očakávame pokračovanie oživovania na realitnom trhu. Predaj v štvrtom kvartáli 2024 bol ovplyvnený výnimočnými externými faktormi, čo môže viesť k miernej korekcii začiatkom roka 2025. Následne predpokladáme návrat k pôvodnej trajektórii rastu predaja. Závisieť to bude aj od vývoja makroekonomického prostredia. Postupné znižovanie úrokových sadzieb v tomto smere predstavuje najväčší faktor. Na druhú stranu môže realitný trh brzdiť spomalenie rastu reálnych miezd v dôsledku vyššej očakávanej inflácie v súvislosti s konsolidačnými opatreniami.

V novom roku očakávame všeobecne zvýšenie cien v dôsledku novej sadzby DPH. Predpokladáme, že rastúci predaj bude adekvátne dopĺňaný novou ponukou bytov čím v najbližšom období zostanú základné ceny bez DPH nezmenené.“