V Bratislave sa v roku 2022 predalo najmenej bytov od finančnej krízy, rast cien sa zastavil

• V roku 2022 sa v bratislavských novostavbách predalo 1 519 bytov, najmenej od finančnej krízy v roku 2008.
• Predaj v prvom polroku bol relatívne silný, s počtom predaných bytov cez 1000. V druhom polroku však došlo k výraznému ochladeniu, keď sa za 6 mesiacov nepredalo ani 500 bytov.
• Priemerná cena voľných bytov vzrástla o 15,2 %, aj keď od druhého polroka stagnuje na úrovni okolo 4 900 €/m² vrátane DPH.
• Ponuka voľných bytov sa zvýšila o 33 % z 2 072 na 3 209.
• Po takmer ôsmich rokoch silného predaj a dvojciferného rastu cien sa tak aktivita na realitnom trhu výrazne ochladila.

Podľa analýzy Bencont Investments ponuku bytov v rámci novostavieb tvorilo ku koncu roka 2022 v Bratislave 3 209 bytov v rámci 75 projektov. Za rok 2022 sa tak ponuka zvýšila od 33% a nad úroveň 3 000 sa dostala prvý krát od roku 2018. Priemerná cena týchto bytov sa pohybovala na úrovni 4 900 €/m², rovnako ako v druhom a treťom štvrťroku 2022. Aj napriek medziročnému rastu o 15,2 % tak je evidentné, že sa cenový rast zastavil. Zároveň však treba povedať, že k znižovaniu cien nedošlo a aj nové projekty sa do ponuky uvádzajú za ceny zodpovedajúce existujúcim cenám v daných lokalitách.

K najvyššiemu medziročnému rastu cien došlo v okrese BA III, kde sa cena bytov zvýšila až o 33 % na 4 826 €/m² vrátane DPH. Prudký rast bol kombináciou rastu cien v existujúcich projektoch v mestskej časti Rača ako aj príchodom nových, drahších projektov v mestskej časti Nové Mesto. Naopak, najpomalšie rástli ceny v okrese BA V, a to len o 6,3 %. Tu však treba povedať, že Petržalka si najvýraznejším zdražovaním prešla už v roku 2021, keď sa na konci roka zaradila medzi najdrahšie mestské časti. Najvyššie ceny nehnuteľností bol prirodzene v okrese BA I, ktorý rok 2022 zakončil s priemernou cenou 7 445 €/m² vrátane DPH.

Priemerný byt v Bratislava stojí 296 tisíc euro

Priemerná absolútna cena bytov v bratislavských novostavbách dosiahla 296 tisíc € vrátane DPH. Medziročne sa tak zvýšila o 10%, čo je dôsledkom kombinácie rastu ceny na štvorec o 15% a poklesu priemernej rozlohy o 5%. Byty v okresoch BA II-BA V sa v priemere predávali za 268 až 2 86 tisíc EUR vrátane DPH. Priemer v starom meste bol pri sume 512 tisíc eur takmer dvojnásobný, čo má za následok vyššia jednotková cena, ale aj o 20% vyššia plocha bytov. Tá sa v priemere za Bratislavu koncom roka pohybovala na úrovni 61 m². Oproti koncu 2021 sa postupne znížila o 5% z 64,5 na 61 m².

Čo sa predaja novostavieb v Bratislave týka, tu sme za posledné 3 mesiace roku 2022 zaznamenali 215 predaných bytov. Ide tak o ešte nižšie číslo ako v 3. štvrťroku,  celkovo najnižšie od finančnej krízy v roku 2008. Ochladenie dopytu v dôsledku zníženej kúpyschopnosti a negatívneho sentimentu je evidentné už druhý štvrťrok po sebe.

V roku 2022 sa v hlavnom meste predalo len 1519 bytov

Za celý roka 2022 sa spolu predalo 1 519 bytov, najmenej od finančnej krízy. Predaj v prvej polovici roka bol relatívne silný a z ponuky tak zmizlo cez 1 000 bytov. V druhej polovici však došlo k prudkému ochladeniu a spolu sa nepredalo ani 500 bytov. Priemerná cena predaných bytov sa pohybovala okolo 4 900 €/m² vrátane DPH. Tá v priebehu roka 2022 dobiehala ceny voľných bytov a ku konca roka sa dostala na túto úroveň. Z tohto vyplýva, že sa dopyt nesústreďuje len na okrajové a dostupnejšie projekty ale na celé spektrum a akceptuje aktuálnu cenu. Akurát počet predaných bytov je podstatne nižší, no predaj sa znížil aj v nižšom aj vo vyššom segmente. Oproti roku 2021 sa v roku 2022 najviac spomalil predaj väčších, 3-4 izbových bytov, zatiaľ čo najnižšie spomalenie dopytu zaznamenali 1-izbové byty. V dôsledku zníženej kúpyschopnosti je tak evidentná preferencia menších a tým pádom lacnejších bytov.

K výraznému ochladeniu dopytu po nehnuteľnostiach posledného pol roka dochádza nie len v Bratislave ale aj naprieč celým rozvinutým svetom. Nedá sa však povedať, že by išlo o veľké prekvapenie. Zhoršená dostupnosť bývania v dôsledku prudkého cenového rastu bola evidentná už posledné roky, no nízke úrokové sadzby a hospodársky rast držali dopyt vysoko. Špecifikom roku 2022 bola rýchlosť, akou zmeny v ekonomike nastali. Vypuknutie vojny na území Ukrajiny rozpútalo v Európe energetickú krízu, v dôsledku ktorej utrpel najmä priemyselný a poľnohospodársky sektor. Nárast cien energií výrazne prispel k už aj tak rozbehnutej inflácií, pričom tá sa tak dostala do výšok, ktoré rozvinuté ekonomiky nevideli už desaťročia. To prirodzene viedlo k jedinému dlhodobo účinnému mechanizmu na krotenie inflácie – rastu úrokových sadzieb.

Bruchánik z Bencontu: Dostupnosť bývania sa skokovito zhoršila

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Úrokové sadzby majú na realitný trh obzvlášť významný vplyv, keďže ide o sektor ekonomiky, ktorý je charakterizovaný vysokou mierou zadlženia. Nárast úrokových sadzieb z 1% na 4 % spôsobí rovnaký rast mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky ako nárast kúpnej ceny nehnuteľnosti o 50 % pri nezmenenej úrokovej sadzbe. Dostupnosť bývania sa tak skokovito zhoršila a ľudia, ktorí pred rokom dosahovali na hypotéku sami dnes už napr. potrebujú spoludlžníka. Okrem toho je tu aj samotný faktor vyhliadok hospodárstva, keď väčšina ľudí už očakáva príchod hospodárskej recesie. Investíciu do bytu tak odkladajú, kým nenaberú väčšiu istotu, že sa jeho cena po kúpe neprepadne. V tomto bode vyčkávania sa dnes už nachádzame a dopyt po bytoch ochladol aj na strane tých, ktorí nemusia väčšinu ceny financovať úverom.“

2023: Stagnácia cien bude pokračovať

Realitný trh v roku 2023 sa bude s najväčšou pravdepodobnosťou niesť v podobnom duchu ako druhá polovica 2022. V niektorých lokalitách bude dochádzať resp. už dochádza k poklesu cien nehnuteľností. Nemyslíme si však, že toto bude prípad novostavieb v Bratislave. Tá je špecifická dlhodobým nedostatkom bytov oproti mestám ako napríklad Praha alebo Viedeň. To, že aktuálne dochádza k rastu ponuky bytov nemusí byť znakom blížiaceho sa prepadu cien. Do ponuky prichádzajú projekty, ktoré boli už rozbehnuté no výstavba nových projektov sa bude odkladať a prísun nových bytov sa tak spomalí. Dopyt bude nejakú dobu na aktuálnych nízkych číslach, no postupne sa bude obnovovať keď sa vyhliadky ekonomiky zlepšia, úrokové sadzby poklesnú, inflácia sa zníži a kúpyschopnosť bývania sa zlepší aj v dôsledku rýchlejšieho mzdového rastu než rastu cien bytov. Na rok 2023 Bencont Investments predpokladá pokračovanie stagnácie cien novostavieb v Bratislave.

Zdroj: BENCONT Group