Prvý MIB Talk v novom priestore TU-BA: o bývaní, o tom, prečo ho nie je dosť a kedy ho dosť bude

Bratislava si uvedomuje problémy s dostupnosťou bývania, zbiera dáta a počúva konkrétne príbehy. Okrem toho pracuje na napĺňaní Koncepcie rozvoja mestskej bytovej politiky na roky 2020-2030.  

Aj o tom bol prvý MIB Talk v novom priestore pre architektúru a mestské plánovanie TU-BA.  

O bývaní, o tom, prečo ho nie je dosť a kedy ho dosť bude 

Z dát, ktoré na úvod predstavili Norbert Dvorčák a Patrícia Horváth zo sekcie územného plánovania Metropolitného inštitútu Bratislavy vyplýva, že problém s bývaním sa bude naďalej prehlbovať. Ako je to možné, keď sa v Bratislave neustále stavia? 

Podľa námestníčky Lenky Antalovej Plavuchovej je až 40 % všetkých novostavieb luxusných (priemerná cena za m2 je 5 000 €), a tým pádom nedostupných pre bežných ľudí. (Podľa analýzy SME bolo dokonca viac než 50 % voľných bytov v novostavbách v Bratislave v polovici roka 2025 s cenou až 6 000 €/m2.) Bratislava všeobecne patrí medzi najdrahšie mestá na bývanie.  

Počet obyvateľov a obyvateliek v Bratislave neustále rastie a hustota obyvateľstva naďalej klesá. Počet jednočlenných domácností sa za posledných 10 rokov (2011 – 2021) zdvojnásobil a podľa demografickej prognózy predpokladá mesto do roku 2050 priemerný počet obyvateľov na jednu bytovú jednotku menej ako 2 v každej mestskej časti. Pritom v 80. rokoch bol priemerný počet obyvateľov na jeden byt 4. Ide o radikálny pokles.  

Odborníci MIB vyčíslili, že do roku 2050 budeme pod vplyvom tohto trendu potrebovať zhruba 123 tisíc bytov pre 50 tisíc obyvateľov, ktorí podľa prognózy pribudnú v najbližších desaťročiach. V ideálnom prípade by malo do roku 2030 v Bratislave ročne pribudnúť 3 725 bytov.  

Na bratislavskom trhu novostavieb bolo podľa Finreportu ku koncu roka 2024 ponúkaných celkom 3 353 bytov v rámci 96 projektov. Dokončených projektov bolo výrazne menej ako posledné roky. Ceny bytov naďalej stúpali, napriek tomu stúpal aj ich predaj, oproti roku 2023 sa ukázal ako dvojnásobný. Rok 2025 sa ukazuje ako silnejší, doteraz na trh pribudlo 3 800 nových bytov a ešte nie sme na konci roka. Vízia na tento rok sa teda podarí naplniť.  

Problémom sú však ceny, priemerná cena bytu v Bratislave sa pohybuje okolo 3 000/m2 € (v 1. štvrťroku 2025 dosiahla historické maximum), čo pri trojizbovom byte o rozlohe 64 m2 predstavuje 192 000 €. 

Zároveň priemerná cena za komerčný mesačný nájom je podľa dát, ktoré má k dispozícii aj mesto, 16,8 € za m2, čo je pri dvojizbovom byte o veľkosti 40 m2 okolo 672 € (bez nákladov na energie). 

Pre množstvo ľudí sú tieto ceny privysoké. Rovnako nedostupné sú aktuálne mestské byty, ktorých fond sa začína rozširovať až v posledných rokoch. Podľa dát mesta je aktuálna čakacia doba na štandardný mestský byt v priemere 7 rokov. Hovoríme o sociálne nízko príjmových skupinách. Ľudia, ktorí majú príjem mierne vyšší, na mestské byty nárok ani nemajú, a tak sú často nútení bývať v ubytovniach, v bytoch s nízkou kvalitou v odľahlých lokalitách alebo zdieľať bývanie s inými ľuďmi.   

Mesto preto už pred piatimi rokmi vypracovalo Koncepciu rozvoja mestskej bytovej politiky. Podľa námestníčky primátora pre oblasť bývania Lenky Antalovej Plavuchovej, ktorá diskutovala na 1. MIB Talku v TU-BA, sa 75 % opatrení z tejto koncepcie podarilo zrealizovať alebo rozbehnúť: „Po piatich rokoch máme dnes sekciu nájomného bývania, oddelenie rozvoja bývania, to znamená, že máme dáta a odborné útvary, ktoré vedia, ako, kde, koľko a čoho máme postaviť,“ vysvetľuje viceprimátorka.  

Tento rok sa podarilo mestu dokončiť prvý nájomný bytový dom na Muchovom námestí v Petržalke so 103 bytmi, v ktorom už bývajú noví nájomníci a nájomníčky. Mesto spolu s Metropolitným inštitútom Bratislavy v uplynulých rokoch pripravilo viacero projektov na výstavbu nájomných bytov – napr. v Janíkovom dvore, na Parkovej, Bazovej či Terchovskej ulici. Posledný spomínaný projekt by sa mal začať realizovať budúci rok, na Terchovskej ulici v Ružinove by malo pribudnúť celkovo 84 bytov. 

Druhou cestou je spolupráca so súkromným sektorom formou zmien a doplnkov územného plánu. „Máme za sebou schválené zmeny doplnky 1 až 8, ktoré umožnili výstavbu v 12 mestských, aj súkromných lokalitách. Schválili sme zmeny na zóne Lido a v lokalite Palma. Zároveň sme spracovali mestskú urbanistickú štúdiu Mlynské nivy, ktorá vytvorí potenciál na vznik desiatok tisícov nových bytov v horizonte niekoľkých rokov. V roku 2023 sme vyhlásili výzvu na zmenu územného plánu, do ktorej sa nám prihlásilo 128 žiadateľov, ktorí majú záujem zmeniť územný plán a rozšíriť funkciu bývania. Medzitým, samozrejme, beží príprava na obstarávanie nového Metropolitného územného plánu mesta, ktorý by sme zo zákona mali mať hotový v roku 2032,“ vymenúva námestníčka.  

Mesto nedávno aktualizovalo aj súčasnú kontribučnú politiku – developeri pri zmenách územného plánu, ktoré umožňujú stavať viac bytov v konkrétnej lokalite, prispievajú buď finančne, alebo pozemkom na rozvoj občianskej infraštruktúry alebo formou poskytnutia určitého počtu bytov do mestského bytového nájomného fondu.  

Zo spomínaných zmien a doplnkov v rámci všetkých plánovaných súkromných projektov by mesto malo do niekoľkých rokov získať stovky nových nájomných bytov.  

Mesto uvažuje aj ďalej – identifikovalo 10 pozemkov pre vznik tzv. komunitného alebo co-housingového bývania a verejne vyzvalo ľudí, ktorí by mali záujem o takýto typ bývania, aby sa ozvali a zapojili. (ďalší sa môžu naďalej hlásiť na mailovú adresu rozvojbyvania@bratislava.sk) 

Tento typ bývania tvoria ľudia spoločne – spoločne investujú, stavajú, bývajú a neustále komunikujú o problémoch a ich riešeniach.  

Mesto zároveň uvažuje o vzniku vlastnej mestskej developerskej spoločnosti po vzore iných európskych miest. Slovenská legislatíva však podľa Lenky Antalovej Plavuchovej neumožňuje vznik neziskovej developerskej spoločnosti, ktorá by zároveň mohla čerpať dotáciu od MD SR,  takže mesto zatiaľ hľadá ďalšie riešenia a rokuje o zmene legislatívy. 

Takéto developerské spoločnosti fungujú napr. vo Viedni, v Kodani či v Hamburgu, v mestách, ktoré MIB nedávno navštívil a o ktorých sme písali.  

Aj podľa ďalších hostí MIB Talk-u, architekta a developera Borisa Hrbáňa, ktorý sa podieľal aj na príprave mestskej bytovej koncepcie, a Laury Kovácsovej, riaditeľky Mestskej nájomnej agentúry, je problémom nedostatočná legislatíva, ktorá neumožňuje vznik pestrejších foriem bývania.  

Bratislava preto podľa Laury pomaličky razí rôznymi projektmi cestičku, no potrebovala by výraznejšie podanú pomocnú ruku aj od štátu. 

Podľa Borisa Hrbáňa, ktorého spoločnosť sa primárne venuje stavbe komunitných typov bývaní, dnes nie je možné stavať v Bratislave cenovo dostupné komunitné bývanie. Posledným ich bratislavským projektom bol v roku 2022 dokončený Ludwigov mlyn na Metodovej ulici. Dnes realizujú projekty v iných mestách, kde majú veľmi rôznorodé skúsenosti s prístupom stavebných úradov k výstavbe.

„Sú samosprávy, kde majú veľmi pozitívny a partnerský prístup k rozvoju a sú aj také, kde im je často jedno, či sa niečo postaví alebo nie, neprekáža im, že čakacie lehoty sa neustále predlžujú a každý projekt sa čoraz viac predražuje,“ hovorí developer.  

Boris Hrbáň sa snaží zbúrať aj mýtus o neprimerane zarábajúcich developeroch. „Developeri nerobia projekty až s takou veľkou maržou, ako si často myslíme. Keď dosiahnete 20 % maržu, ste rád, ale ten projekt trvá minimálne 6 až 8 rokov, na ktoré si to musíte rozdeliť. Takže to nie je o tom, že developeri sú nenajedení, ale o tom, že nákladová cena rastie a ceny bytov stúpajú, nemôžeme ich predať lacnejšie, ako sme ich postavili. Zároveň žijeme v dobe, keď je ekonomická neistota citeľná medzi ľuďmi a aj medzi developermi,“ vysvetľuje. 

Výsledkom sú nielen vysoké ceny, ale aj to, že developeri situáciu často riešia tak, že projekt zmrazia a byty predajú až po rokoch, keď sa ich trhová cena opäť zvýši. Aj to znižuje dostupnosť bývania.  

Okrem toho bol podľa Borisa Hrbáňa historickým problémom v Bratislave nedostatok voľných pozemkov kvôli územnému plánu, ktorý nedovoľoval stavať. „Minimum dostupných plôch na rozvoj bývania samozrejme zdražuje pozemky a aj celkové náklady na výstavbu bytov,“ vysvetľuje Boris. Toto dokáže napraviť len zmena územného plánu, ktorá následne umožní stavať aj na plochách, ktoré boli napríklad v pôvodnom pláne z roku 2007 určené len na občiansku vybavenosť alebo priemyselnú výrobu. 

Paradoxom je, že Bratislava patrí medzi mestá s najnižšou hustotou obyvateľstva a má dostatok plôch na rozvoj, najmä lokalít po bývalej priemyselnej výrobe, ktoré však chátrajú, pretože stavať sa na nich donedávna nemohlo.  

Práve toto postupne menia zmeny a doplnky aktuálneho územného plánu a pomôcť by mal aj nový Metropolitný územný plán.  

Bratislava má vlastnú nájomnú agentúru ako prvé slovenské mesto 

Bratislava hľadá ďalšie možné riešenia, aj pre ľudí v ťažšej životnej situácii. Aby bolo bývanie cenovo dostupné, malo by tvoriť v ideálnom prípade max. 30 % všetkých nákladov človeka či rodiny, no v Bratislave žije množstvo ľudí, pre ktorých je tento cieľ takmer nemožný. Títo ľudia podľa Laury Kovácsovej prakticky nevedia v hlavnom meste vyžiť zo svojho príjmu.  

Robia často veľmi prospešnú prácu, ale mzda, ktorú za to dostávajú, je jednoducho veľmi nízka. Máme tu aj seniorov alebo jednorodičov, ktorých príjem je nedostatočný a vlastným bývaním nedisponujú. Pre nich je tu Mestská nájomná agentúra, ktorá páruje ponuku voľných bytov s týmito záujemcami. Podmienkou je, aby majitelia poskytli svoj byt za cenu aspoň o 20-30 % nižšiu ako je cena na komerčnom trhu. Na oplátku sa agentúra stáva “garantom” prenájmu, ich byt je v dobrých rukách a opatere a mesto zároveň poskytuje podporné služby obyvateľom bytov, aby si tieto byty dokázali dlhodobo udržať. „Stačí, že slobodná matka musí ísť dlhodobo na OČR alebo PN-ku a má obrovský problém.“  

Laura Kovácsová hovorí aj o tom, že Slovensko ešte donedávna patrilo podľa výskumov Strediska pre ľudské práva alebo Amnesty International Slovakia medzi krajiny, ktorých lokálne politiky všeobecne záväzných nariadení o prideľovaní obecných bytov často diskriminovali, stigmatizovali a prehlbovali segregáciu istých skupín.  

„Stávalo sa, že napríklad ľudia inej etnicity, priezviska alebo s väčším počtom detí, dostávali opakovane jednomesačné nájomné zmluvy alebo v podstate nemali reálnu možnosť odmietnuť byt v nevyhovujúcej lokalite,“ vysvetľuje riaditeľka Mestskej nájomnej agentúry. „Bratislava tieto diskriminujúce pravidlá úplne zrušila a chce ísť príkladom aj ostatným mestám.“ 

Za dva roky, ktoré Mestská nájomná agentúra v septembri oslávila, získala do správy 31 prenajatých bytov, z toho 21 od bežných fyzických osôb a 10 od spoločností, aj mestských. To v tejto chvíli v už zabývaných bytoch predstavuje bývanie pre zhruba stovku ľudí. 

„Nie sú to len čísla, každý ten byt a rodina tvoria jeden príbeh. Sú to deti, ktoré majú konečne vlastnú izbu, rodiny, ktoré si prvýkrát sadajú za normálny jedálenský stôl, tešia sa z balkóna, alebo z toho, že môžu mať malého psíka pre svoje zdravotne znevýhodnené dieťa, lebo napríklad v ubytovni to možné nebolo,“ uzatvára Laura Kovácsová.  

Bratislava chce byť dostupným, odolným a starostlivým mestom a systematicky na tom pracuje. Po skúsenosti chodí do okolitých miest a krajín. Teraz však potrebuje pomocnú ruku vlastnej krajiny, ktorá by mala preskúmať svoje politiky v oblasti bývania a zreformovať ich.  

„Pre objektivitu treba povedať, že nielen my na Slovensku máme problém s bývaním. Je to celoeurópsky fenomén a snaží sa ho riešiť aj Európska komisia, ktorá pripravuje na ďalšie programové obdobie eurofondy na zlepšenie dostupnosti bývania. Európska investičná banka a ďalšie európske finančné inštitúcie zase sprístupňujú zaujímavé zdroje financií na to, aby sa bývanie v Európe stalo dostupnejším,“ uzatvára Lenka Antalová Plavuchová.  

V téme bývania treba spojiť sily. Lokálne, národné, aj nadnárodné, súkromné, aj verejné. Iba tak je riešenie možné.  

Podklady: MIB