Nájomné bývanie v Bratislave - rozhovor s námestníčkou primátora Lenkou Antalovou Plavuchovou

Ako súčasť seriálu venovaného dostupnému bývaniu sme nahliadli do aktuálnej situácie v Hlavnom meste, ktoré v posledných rokoch sústredilo výrazné úsilie na rozvoj nájomného bývania — nielen do prípravy metodologického a analytického zázemia, ale aj do konkrétnych projektov, prvých lastovičiek v segmente.

O tom, ako toto úsilie pokračuje, ako prebiehajú aktuálne projekty, kde sú úskalia a tiež o víziách do budúcnosti, aj inšpiráciách zo zahraničia sme sa rozprávali s námestníčkou primátora Lenkou Antalovou Plavuchovou, ktorá na úrovni vedenia mesta zastrešuje agendu nájomného bývania.

Kontext a rola MIB

Kde dnes stojí Bratislava v rozvoji mestského nájomného bývania vs. stav pri schválení koncepcie v roku 2021?

Keď bola v roku 2021 schválená koncepcia nájomného bývania, išlo najmä o základný rámec – pomenovanie problému, stanovenie cieľov a prvý pokus zmapovať kapacity mesta. Dnes, po štyroch rokoch, sme už o niekoľko krokov ďalej. 

Za najdôležitejšie považujem vytvorenie odborného útvaru pre tému nájomného bývania a jeho následné personálne obsadenie odborníkmi...

Odborníci majú za cieľ jednak správu jestvujúceho mestského bytového fondu, ako aj jeho rozvoj čiže plánovanie a prípravu výstavby nových mestských bytových domov. 

Máme za sebou prvé dokončené projekty (mestský nájomný bytový dom na Muchovom námestí v bratislavskej Petržalke so 103 bytmi), ďalšie sú vo fáze povoľovania a pripravili sme podklady, ktoré prvýkrát systematicky zhodnocujú celé územie mesta z hľadiska bývania. Inými slovami – z koncepcie sa stáva reálny program, ktorý má konkrétne lokality, financovanie a harmonogram. 

Čo sa od roku 2021 zmenilo v príprave?

Hlavné mesto Bratislava síce vlastní pozemky, ktoré sú zdanlivo vhodné na výstavbu bytov, ale mnohé z nich majú historické právne ťarchy, uplatnené reštitučné nároky, či nevysporiadané vlastnícke podiely. Ich zdĺhavé administratívne vysporiadanie často končí komplikovanými a najmä pomalými súdnymi spormi o vlastníctvo či náročnými mimosúdnymi rokovaniami so snahou o dohodu.

Za posledných 5 rokov sme spolu s Metropolitným inštitútom Bratislavy dokázali, že vieme zrealizovať úspešné a dobre obsadené architektonické súťaže, v rámci ktorých sme prijali kvalitné a zaujímavé  návrhy od mnohých renomovaných, ale aj začínajúcich ateliérov. Pred spustením výstavby stojí aktuálne bytový súbor Terchovská v mestskej časti Ružinov, ktorý bude realizovaný podľa víťazného návrhu českého ateliéru The Büro.

Ako zásadný problém pre masívnejší rozsah vlastnej výstavby vnímame najmä extrémne kapitálové podfinancovanie samospráv. Príprava rozsiahlejších obytných súborov je nákladná na čas a financie, projekty prechádzajú cez viaceré rozpočtové roky.

Ako je rozdelená zodpovednosť medzi magistrát a MIB pri príprave projektov?

Projekty nájomného bývania iniciuje a riadi magistrátna Sekcia nájomného bývania (SNB), vrátane zabezpečovania externého a úverového financovania. V závislosti od konkrétneho zámeru následne SNB oslovuje MIB na prípravu súťaží návrhov. 

Kto rozhoduje o zmenách po súťaži?

Celú ďalšiu projektovú prípravu po súťaži návrhov, vrátane všetkých zmien v projekte a podpisu zmluvy s víťazným architektonickým tímom, zabezpečuje SNB. 

Aké autorské/kurátorské kompetencie má autor vo fáze realizácie?

Autorský kolektív zabezpečuje v realizačnej fáze autorský dozor na stavbe, podľa štandardov komory architektov. 

Aktuálne projekty

Terchovská: aký je aktuálny stav projektu, zmeny oproti víťaznému návrhu, časová os, financovanie?

Bytový súbor Terchovská sa nachádza vo fáze verejného obstarávania na zhotoviteľa, ktorý aj  doprojektuje realizačnú časť a SNB zabezpečí financovanie prostredníctvom dotácie Ministerstva dopravy a úveru ŠFRB, vrátane zapojenia vlastných zdrojov hlavného mesta.

Projekt má získané stavebné povolenie. V procese projektovej prípravy sa udialo pomerne veľa zmien oproti súťažnému návrhu, ktoré boli spôsobené skôr technickými a svetelnými požiadavkami, ale v konečnom dôsledku sa tieto zmeny neprejavili negatívne na celkovom architektonickom výraze a urbanistickom koncepte. Realizáciu projektu odhadujeme na rok 2026. 

Janíkov dvor: čo v praxi priniesla súťaž a ako reaguje výsledné architektonické riešenie na vzťah k električkovej trati a peším/cyklo komunikáciám?

Výsledné architektonické riešenie vhodne rešpektuje novovybudovanú električkovú radiálu, na ktorú reaguje jednak výškovým akcentom, ako aj veľkorysým verejným priestorom. Napojenie peších, cyklo, ale aj cestných komunikácií je predmetom doprojektovania v ďalšej fáze projektu. Aktuálne je ukončená architektonická štúdia.   

Mestské nájomné byty na Muchovom námestí: aký je stav po dokončení a odovzdávaní bytov, aké sú skúsenosti z prevádzky a prideľovania a čo z projektu prenášate do ďalších zámerov?

Dom sa pomaly blíži k plnej obsadenosti a už teraz cítiť, že začína byť „zabývaný“. Z diskusií s nájomcami prevažuje spokojnosť. Veríme, že táto ešte narastie po realizácii priľahlého parku a sprevádzkovaní služieb v parteri. 

Za veľmi vhodne riešené na Muchovom námestí považujeme dispozície bytov so šikovne riešenými odkladacími priestormi a veľkorysé príslušenstvo v podobe pivníc a kočikární. V ďalšej výstavbe chceme nadviazať na úspech tohto projektu, všetky nové byty však už budú projektované v univerzálnom alebo bezbariérovom dizajne. Pomôže nám to viac vyhovieť potrebám nájomcov so zdravotnými a pohybovými obmedzeniami.

Bazová/Svätoplukova - nový mestský blok na mieste bývalých Technických služieb: v akom štádiu je príprava a aká úlohu v nej zohráva MIB?

Areál bývalých Technických služieb je rozdelený do viacerých zámerov. Adaptáciu bývalých priemyselných hál pripravuje MIB, aktuálne je hotová projektová dokumentácia. Projekt bol pripravovaný ako grantový, avšak vzhľadom na to, že daný grant nebol vyhlásený, hľadajú sa aktuálne ďalšie finančné možnosti na realizáciu projektu.

Zároveň bola dokončená overovacia štúdia na vybudovanie obytného bloku pozdĺž ulice Bazová, ktorá preverila celkové hmotové a priestorové možnosti v danej funkčnej ploche. V náväznosti na overovaciu štúdiu sme dali vypracovať preddemoličný audit, nakoľko budovy bývalej administratívy nie je vhodné adaptovať na novú funkciu. V ďalších krokoch je potrebné zladiť spoločné zámery hlavného mesta a MIBu, ako aj aktérov na susedných parcelách a pozemkoch. Cieľom je vybudovať areál, ktorý by bol živým miestom počas celého dňa. 

Čo sa MIB naučil zo súťaží Parková/Terchovská pre ďalšie projekty?

Ktoré štandardy ste už pretavili do interných „design guidelines“?

MIB organizoval tri súťaže na projekty objektov nájomného bývania - Parková, Terchovská a Janíkov dvor. Zo spomínaných projektov je najbližšie k realizácii bytový súbor Terchovská. 

Súťaže ukázali možnosti riešení projektov nájomného bývania na Slovensku, ale zároveň zdôraznili obmedzenia - či už finančné alebo legislatívne...

Doposiaľ sme žiadne interné „design guidelines“ nespracovali. Na ich tvorbu sú potrebné  dáta z už dokončených a obývaných projektov. Až na základe týchto dát by sa dali  definovať konkrétne štandardy, predovšetkým požiadavky na dispozície bytov.

Pri príprave budúcich súťaží však budeme vychádzať zo skúseností a podkladov z predchádzajúcich úspešných súťaží, ktoré mali výbornú odbornú odozvu.

Kde vidíte najbližšie nové lokality po roku 2026 (Urbanistická štúdia nájomného bývania)?

Urbanistická štúdia nájomného bývania bola len jedným z dokumentov, resp. prístupom, ako zmapovať vhodné pozemky a lokality mesta na bytovú výstavbu. Máme vytypované rôzne lokality a sú zaradené do poradovníka podľa ich pripravenosti na výstavbu, či už z pohľadu územného plánu, majetkovoprávneho stavu, občianskej vybavenosti, alebo dopravnej dostupnosti. Pre hlavné mesto je veľmi dôležitá aktívna pozemková politika, ktorá je štandardom v iných väčších mestách, ale pre Bratislavu je to nový proces, ktorý sa musí nastaviť. 

Aktuálne sa venujeme príprave projektov, okrem už spomínaných súťaží, aj v lokalitách,  Žitavská, Na vrátkach, Šustekova-Sosnova a druhá etapa polyfunkčného súboru Muchovo námestie. Cieľom je mať v projektovej príprave dostatok projektov, aby sme ich mohli postupne realizovať. 

Prevádzka

Ako je a bude nastavené prideľovanie nájomných bytov?

V súlade so schválenou Koncepciou mestskej bytovej politiky 2020 – 2030 schválilo koncom novembra 2023 mestské zastupiteľstvo nové Všeobecne záväzné nariadenie hlavného mesta SR Bratislavy č. 15/2023 o nájme bytov, ktorým sa po vyše 16 rokoch aktualizovali pravidlá prideľovania a nájmu bytov vo vlastníctve hlavného mesta.

V súvislosti s prijatím nového VZN o nájme bytov bolo spustené prijímanie žiadostí o pridelenie mestských nájomných bytov podľa nových pravidiel. 

Cieľom zmeny bolo zvýšiť dostupnosť bytového fondu hlavného mesta a zároveň nastaviť spravodlivý a transparentný proces prideľovania mestských nájomných bytov tak, aby využívanie bytového fondu bolo adresné a sociálne citlivé pre tých, ktorí to naozaj potrebujú. 

Nové pravidlá zvyšujú možnosť získať dostupné bývanie ľuďom so zdravotným znevýhodnením, ľuďom v staršom veku, ľuďom v bytovej núdzi, ale napríklad aj zamestnancom v profesiách potrebných pre chod mesta. Novo nastavenými pravidlami vie hlavné mesto účinne predchádzať tomu, aby sa nájomné bývanie dostávalo osobám, ktoré si ho vedia vzhľadom na svoj príjem zadovážiť objektívne aj inak.

Podľa nových pravidiel boli prehodnotené aj žiadosti o pridelenie nájomných bytov, ktoré boli prijaté do účinnosti nového VZN o nájme bytov. Na prijímanie nových žiadostí bol zavedený elektronický systém podávania žiadosti cez Bratislavské konto, ktorý môžu využiť všetci žiadatelia. Žiadosti je však možné podať naďalej aj osobne na Oddelení služieb občanom magistrátu, prípadne poštou. Spolu s možnosťou podávať žiadosti digitálne, prijalo hlavné mesto interné dokumenty Pravidlá prideľovania bytov a priority bytovej politiky, ktoré spresňujú postup pri prideľovaní bytov, bodovací systém, cenové kategórie ako aj rolu Bytovej komisie. 

Čo by ste po skúsenostiach upravili v koncepci?

Po skúsenostiach, ktoré máme s prípravou projektov by som odporúčala oveľa väčšiu pozornosť venovať financovaniu výstavby nájomných bytov, kde narážame ako samospráva na množstvo obmedzení a limitov, ktoré nesmierne komplikujú prípravu. 

Štátne pravidlá financovania nás nepriamo tlačia do prípravy nudných krabíc bez parteru, verejných priestorov, cyklotrás či zelene...

To je v priamom rozpore s ambíciou stavať architektonicky kvalitné domy, ktoré budú naozaj kvalitným miestom pre dobrý život v meste so všetkým, čo k tomu patrí, a ktoré budú svojou kvalitou konkurovať súkromným developmentom. 

Správa domov: mestská správa vs. externý správca; aké štandardy údržby chcete garantovať?

Bytový dom na Muchovom námestí je v technickej správe hlavného mesta, ekonomickú správu realizuje na základe mandátnej zmluvy Bytový podnik Petržalka. Služby technickej správy zahŕňajú zákonné revízie, 24/7 havarijnú službu pre byty, výťahy aj spoločné priestory, upratovanie spoločných priestorov a kamerový dohľad na bezpečnosť domu. Drobná údržba bytov je na základe zmluvy zodpovednosťou nájomcov, väčšie opravy realizuje hlavné mesto podľa potreby na základe dopytu.   

Plánujete Post-Occupancy Evaluation?

Evaluácia skúseností nájomcov bude prebiehať priebežne počas užívania budovy. Zahŕňa monitoring počtu opráv a sťažností, zber údajov o ich riešení a stretnutia s nájomcami. Tieto skúsenosti chceme preniesť aj do projekčnej časti pri ďalších zámeroch, aby bol výsledok adresnejší a lepšie tak reagoval na potreby jednotlivých nájomcov.

Parter bude využívaný prevažne na poskytovanie nekomerčných služieb, čiže vyhodnotenie ekonomiky nebytových priestorov bude menej určujúce. 

Ako sa POE premieta do ďalších zadaní?

Keď v roku 2021 vznikla na magistráte hlavného mesta sekcia nájomného bývania, jedným z hlavných dôvodov bolo vytvorenie špecializovaného útvaru, ktorý vybuduje know-how na prevádzku a development nájomných bytov. V projekte Muchovo námestie aj v ďalších pripravovaných projektoch sme sa snažili skúsenosti z doterajšej prevádzky bytov pretaviť do projektov nových mestských nájomných bytov. Aj skúsenosti z tohto projektu nám pomôžu robiť ešte lepšie projekty. V tejto chvíli je však predčasné posúdiť, čo a ako bude môcť byť zapracované do ďalších projektov.

Financovanie 

Mix zdrojov: čo je prakticky dostupné pre malé/veľké projekty a kde sú limity?

Financovanie projektov nájomného bývania sa skladá z kombinácie dotácie z Ministerstva dopravy, úveru zo ŠFRB a vlastných zdrojov.

Napriek tomu, že Bratislava má samostatné limity obstarávacích nákladov na m2 obytnej plochy nájomného bytu, sú tieto limity nastavené príliš nízko. Taktiež po ich prekročení nie je možné projekt dofinancovať vlastnými zdrojmi, ale automaticky sa stráca nárok na dotáciu, ako aj úver ŠFRB. V tomto prípade sa bavíme o tzv. oprávnených výdavkoch, a teda priamych nákladoch na výstavbu nájomných bytových jednotiek.

Z pohľadu mesta a zakomponovania bytového domu do prostredia, je ale dôležitý aj verejný priestor, zeleň prípadne aktívny parter. Tieto položky musí hlavné mesto hradiť z vlastných zdrojov, čím sa ešte viac zaťažuje rozpočet mesta. Navrhovali sme, aby sa tieto položky dali financovať cez ŠFRB, hoci aj s vyššou úrokovou sadzbou, ale ministerstvo dopravy ako gestor systému tomuto nie je naklonené. Rovnako ako poskytovaniu fixnej dotácie na m2, bez nutnosti prepočítavania obstarávacích nákladov, čo zase zvyšuje administratívnu záťaž na strane mesta ako aj ministerstva. Nastavený systém je určený skôr pre menšie bytové domy, z dôvodu nemožnosti flexibilne reagovať na zmeny pri väčších projektoch v zastavaných územiach mesta. 

Aké energetické koncepty preferujete?

Podmienkou poskytnutia dotácie je splnenie energetickej triedy A0, čo samo o sebe predpokladá využitie obnoviteľného zdroja tepla. Energetické koncepty v projektoch sa líšia podľa dostupnosti CZT. Máme skúsenosť s CZT, TČ, fotovoltaickými panelmi a ich kombináciami. Z pohľadu rekuperácie máme skúsenosť len s lokálnymi rekuperačnými jednotkami, ale v príprave máme projekt s centrálnou rekuperáciou, kde si chceme overiť výhodnosť použitia tohto systému, keďže je možnosť na tento typ získať vyššiu dotáciu na m2 obytnej plochy. 

Aké pasívne opatrenia proti letnému prehriatiu sa javia ako ideálne riešenia?

Tak ako pri iných súkromných developmentoch, tak aj pri nájomných bytových domoch platí, že najdôležitejšia je orientácia a typológia bytového domu, pre zabezpečenie čo najlepšej tepelnej pohody bez nutnosti používania dodatočnej technológie. Inšpiráciou v tomto ohľade sú krajiny na juhu Európy, v ktorých projekty dostupného, sociálneho bývania aktívne pracujú s prevetrávaním jednotlivých bytov, čo prispieva k ich prirodzenému ochladzovaniu.

Kvalita bývania

Aké typologické rozhodnutia sú dnes „štandardom“?

Dispozície

Čo sa týka plošných ukazovateľov, sme veľmi limitovaní dotačným zákonom, ktorý jasne definuje plošné hranice pri jednotlivých veľkostiach bytov.

V čom máme väčšiu flexibilitu a na čo kladieme dôraz sú spoločné priestory...

Tým, že ide o dostupné, alebo sociálne bývanie, je pre nás v projektoch dôležité, aby tieto priestory neboli poddimenzované, aby boli v ideálnom prípade prirodzene presvetlené a poskytovali priestor pre možnú sociálnu interakciu. Taktiež sú pre nás samozrejmosťou exteriérové plochy prislúchajúce k bytom, ktoré sú súčasťou všetkých bytov. 

V súvislosti s POE v navrhovaní sa snažíme jednotlivé špecifické potreby sociálnych skupín pretaviť aj do dispozícií, či už sú to matky samoživiteľky, starší ľudia, prípadne mnohopočetné rodiny. 

Základné akustické štandardy, univerzálny dizajn a bezbariérovosť

Celkovo štandardy nájomných bytov sa v zásade nelíšia od bytov v súkromnom sektore. Dokonca v projektoch nájomného bývania je dôležitý faktor trvácnosti, keďže vytvárame priestor, resp. budovu, ktorá zostane v správe mesta, ktoré sa bude priamo podieľať aj na opravách a prevádzkových nákladov. 

Univerzálny dizajn je dôležitá téma z pohľadu starnutia obyvateľstva, ale aj skladby žiadateľov o nájomný byt. Vo všetkých novostavbách dnes už projektujeme minimálne 15% zo všetkých bytov ako bezbariérové. Zvyšné byty projektujeme ako upraviteľné, čo znamená možnosť jednoduchými stavebnými úpravami, bez zásahu do nosných konštrukcií, upraviť byt do bezbariérového štandardu. Týka sa to hlavne hygienického jadra, komunikačných priestorov s dôrazom na dostatočný manipulačný priestor. Takéto navrhovanie nie je vhodné len pre telesne postihnutých, ale rovnako dôležité je aj pre starších ľudí, ktorí potrebujú k svojmu pohybu chodítko.  

Adaptabilita bytov a medzipriestor ako „rezerva“ + precedensy:

Ako pracujete so zmenami dispozícií v čase a s loggiou/pavlačou ako medzipriestorom?

Ako už bolo spomenuté, spoločné priestory vnímame, ako dôležité v nadväzovaní sociálneho kontaktu a z neho vyplývajúcej sociálnej kontroly medzi obyvateľmi bytového domu. Pavlače sú na to ideálne a v bytovom dome Terchovská si to chceme overiť. 

Aké referencie zo zahraničia môžu byť pre nás príkladom?

Vzorom môže byť určite Viedeň, pri ktorej však treba zároveň povedať, že tejto téme sa viac menej v nezmenenej podobe venuje už 100 rokov. Obzvlášť výnimočný je tiež prístup Barcelony, ktorá v posledných rokoch naštartovala výstavbu a systémové legislatívne zmeny v prospech bývania. Dôležité je spomenúť nie len kvantitu, ale aj kvalitu, na ktorej si mesto zakladá. Výsledkom sú rôzne inovatívne projekty, ktoré sú medzinárodne oceňované - La Borda, Habitatges socials 1737 alebo 85 Habitatges Socials a Cornellà. 

Záver

Čo bude prvý viditeľný „game changer“ pre bratislavské nájomné bývanie v rokoch 2025–2027?

Jedno rýchle opatrenie v regulácii/procese, ktoré najviac zrýchli prípravu bez straty kvality.

Nová stavebná legislatíva, ktorá zrýchli povoľovanie projektov a najmä nevyhnutné zmeny v systéme financovania výstavby nájomných bytov úvermi ŠFRB a dotáciami MD SR.

Na zásadné zlepšenie dostupnosti bývania je nevyhnutné výraznejšie zapojenie súkromného sektora, a to motiváciou a vytvorením nástrojov v národnej legislatíve, ktoré by inšpirovali stavať viac nájomného bývania...

Na čo chcete upozorniť čitateľov (prerokovania, participácia, súťaže)?

Aktuálne sa nachádzame na začiatku prípravy projektu v lokalite Na vrátkach, kde by mala prebehnúť participácia. Ostatné rozbehnuté súťaže sa snažíme dotiahnuť do realizácie. 

Rovnako dôležité sú zmeny územného plánu v prospech bývania. V tejto súvislosti možno spomenúť zmenu územného plánu v lokalite Palma, kde po odobrení mestským zastupiteľstvom a následnom vybudovaní developer mestu odovzdá 58 bytov. Ďalšou je  mestská urbanistická štúdia v lokalite Nivy. 

Čo by ste odporúčali iným samosprávam (alebo iným subjektom uvažujúcim pripravovať/realizovať projekty dostupného bývania)? Sú niektoré odporúčania a skúsenosti prenositeľné?

Príprava a výstavba nájomných bytových domov je na pomery bežnej menšej samosprávy pomerne náročná nielen na financovanie a čas, ale aj na kompetenciu a skúsenosti odborných pracovníkov na úradoch. Novostavby vyžadujú porozumenie procesom územného plánovania, pozemkových príprav, cez skúsenosti s prípravou zadaní, dohľadom nad projektovaním, povoľovaním a samozrejme následným verejným obstarávaním a následnou komunikáciou so zhotoviteľom stavieb. Odporúčam preto venovať mimoriadnu pozornosť výberu skúseného a odborne zdatného personálu, ktorému sa takéto projekty zveria do rúk.

Považujem za dôležité mať v základných strategických dokumentoch miest či obcí nastavené opatrenia týkajúce sa bývania a ideálne mať spracovaný verejný politický dokument s konkrétnymi cieľmi na minimálne 10 rokov, a to najmä vzhľadom na dĺžku príprav investičných projektov bývania

Tiež radím nerozpredávať pozemky a naopak investovať do ich sceľovania, vysporiadavania a prípadne ich aj nakupovať.

Dobre nastavené nájomné bývanie môže byť dokonca zaujímavým zdrojom príjmu mesta a investovať do budovania nehnuteľností sa dnes mimoriadne oplatí...aj mestám.

Doplňte vlastné posolstvo (investorom, architektom, samosprávam…), ktoré by ste chceli tlmočiť navonok.

Dostupnosť bývania je najmä v krajských metropolách zásadná a aktuálna téma a mala by sa stať prioritou všetkých primátorov, ktorí chcú, aby sa ich mestá rozvíjali, lákali nových obyvateľov a udržali si mladých ľudí a absolventov doma. Je to téma, ktorá by sa dala definovať ako beh na dlhú trať, keďže výsledky systematickej práce sa prejavia až po desiatkach rokoch.

Zároveň chcem zdôrazniť, že je nevyhnutné, aby štát dal mestám viac nielen finančných nástrojov, ktorými by zrýchlil a uľahčil výstavbu nových nájomných bytov buď formou úľav z extrémne prísnych technických noriem najmä parkovacích, svetlotechnických, či požiarnych, ale (s výkričníkom) aby im nesiahal na príjmy, ktoré zásadne ovplyvňujú to, či mestá budú vôbec byty stavať.