Odpoveď na list primátora Matúša Valla k plánovanému developmentu na bratislavskom Lide

Iniciátori a iniciátorky otvoreného listu primátorovi Matúšovi Vallovi pokračujú v komunikácii s magistrátom v súvislosti s plánovaným rozvojom nezastavaného územia na petržalskom brehu Dunaja. V odpovedi na list primátora apelujú na to, aby centrotvornosť (ktorou operuje magistrát aj developeri) nebola chápaná len ako zastavanie územia budovami s kancelárskou či obytnou funkciou. 

"Developeri J&T a Penta žiadajú prostredníctvom zmien a doplnkov územného plánu presadiť navýšenie zástavby v území o 33 %, čo predstavuje 242-tisíc m2 hrubých podlažných plôch. Mesto je zároveň vlastníkom tretiny pozemkov v predmetnom území. Vzhľadom na tieto dva kľúčové aspekty má mesto stále silnú vyjednávaciu pozíciu, ktorá mu umožňuje vyjednať s developermi kompenzačné opatrenia v nárokovateľnej a oveľa väčšej mierke, než je tomu v súčasnosti,“ píše sa v otvorenom liste.

Kľúčové segmenty aktuálneho listu primátorovi M. Vallovi nižšie:

Využitie územia sa má vo väčšej miere zamerať na funkcie, ktoré centru mesta akútne chýbajú, napr. športovo-rekreačná, zábavno-oddychová funkcia a pod., a ktoré majú aj podstatne menšiu ekologickú a klimatickú stopu. Poukazujeme zároveň na nedostatočné kompenzačné opatrenia, ktoré sľubujú developeri mestu poskytnúť i na zlú skúsenosť s podobnými projektami v nedávnej minulosti.

Hlavným a finančne najnáročnejším kompenzačným mechanizmom z environmentálneho hľadiska má byť obnovenie pôvodného dunajského ramena v území. Žiadame, aby jeho obnova bola pevne ukotvená v územných plánoch mesta a zóny a aby jej realizáciu financovali developeri. Požadujeme taktiež zachovať prírodný charakter územia, posilniť jeho športové a rekreačné funkcie a naplno rešpektovať biokoridor európskeho významu. Odmietame masívny nárast zastavaných plôch, navýšenie nivelety terénu, zbytočné budovanie prístaviska či lávky cez Dunaj a podobné zámery, ktoré predstavujú aj významnú uhlíkovú stopu a environmentálnu záťaž. Navrhujeme vypracovať vedeckú analýzu vplyvu plánovanej zástavby na dynamiku podzemných vôd či oteplenie mikroklímy a taktiež jej celkovú uhlíkovú stopu. Bez týchto kľúčových dát nemožno posúdiť environmentálne a klimatické dopady projektov. 

Hlavným kompenzačným mechanizmom developmentu zo sociálneho hľadiska je poskytnutie približne stovky bytov v novom developmente do mestského bytového fondu. Upozorňujeme, že podľa Memoranda o porozumení a spoločnom postupe medzi Hlavným mestom SR a spoločnosťou Popper Capital (2023) poskytnutie bytov nie je nárokovateľné. V prípade, že mesto neschváli zmeny územného plánu podľa predstáv developera, alebo v prípade, že sa zmení ekonomická situácia, developer môžu od tohto záväzku bez postihu upustiť, príp. ho nahradiť inou, bližšie nešpecifikovanou stavbou vo verejnom záujme. Žiadame preto, aby mesto nastavilo regulačné mechanizmy nového developmentu na pravom brehu Dunaja v záujme politík dostupného bývania (podiel dostupného bývania, zdanenie investičných bytov…), ale aj redukcie zastavaných plôch či výšky zástavby o. i.  v snahe zachovať siluetu za optickou bariérou lužného lesa na brehu Dunaja.

Ďalej poukazujeme na to, že značnú časť nového developmentu na pravom brehu Dunaja majú predstavovať administratívne komplexy, hoci vo svetových metropolách, ale už i v samotnej Bratislave strácajú využitie. Po pandémii Covid-19 sa tento trend ešte zintenzívnil. 

Ako veľmi problematická sa javí plánovaná výmena pozemkov na pravom brehu Dunaja. Podľa Memoranda o porozumení a spoločnom postupe mesto má s developerom vymeniť pozemky v predmetnom území tak, že developeri získajú stavebné parcely, ktoré umožňujú generovať zisk, a mestu zostanú pozemky pod verejnou infraštruktúrou, ktoré vyžadujú náklady na údržbu. Problematický je i prísľub, že väčšinu financií získaných z miestnych poplatkov za rozvoj by malo mesto použiť na výstavbu infraštruktúry na území Lida. Na verejnoprospešnú infraštruktúru, ako sú cesty, chodníky, križovatky, kanalizačné a iné "nelukratívne" stavby má mesto použiť až 70 % z týchto poplatkov, ktoré získa od investora.

Predpokladaná výmena bude pre mesto nevýhodná aj z jednoduchého matematického hľadiska, keďže výmenou by mesto prišlo o približne 0,5 ha (J&T má získať 4,1 hektára z mestských pozemkov, pričom v prospech mesta prevedie výmenou len 3,6 hektára). Súčasne zdôrazňujeme podmienky, za ktorých získala firma Popper Capital v roku 2007 pozemky v predmetnom území s odhadovanou trhovou hodnotou 1,2 - 1,7 miliardy Sk za necelých 500 miliónov Sk. Žiadame, aby mesto zobralo tieto fakty do úvahy a neumožňovalo developerom naďalej znásobovať svoje zisky na úkor verejného rozpočtu mesta.

O finálnej podobe developerských projektov Nové Lido a South Bank na pravom brehu Dunaja by mali rozhodnúť  potreby ľudí a až v reakcii na ne zmeny a doplnky územného plánu mesta, ÚP zóny, ako i procesy posúdenia vplyvov na životné prostredie EIA (projekty) a SEA (územné plány). Apelujeme preto na primátora, poslancov/poslankyne MZ i širokú verejnosť, aby developermi požadované zmeny nedopustili a zasadili sa o zachovanie hodnôt a potenciálu tejto lokality pre ďalšie generácie. V snahe nájsť odpoveď na vyššie uvedené otázky navrhujeme uskutočniť sociologický prieskum a ponúkajú pri jeho realizácii svoju pomoc. 

Iniciátori*iniciátorky: PhDr. Ivana Rumanová, Mgr. Peter Szalay, PhD. (Seminár urbánnej imaginácie); prof. RNDr. Mikuláš Huba, CSc., Ing. Ľubica Trubíniová (Slovenský ochranársky snem, ZO SZOPK č. 6, Bratislava otvorene)

Prílohy:

• aktuálny list primátorovi M. Vallovi - 25. 3. 2024
• mapa výmeny pozemkov (nezverejnená príloha Memoranda o porozumení a spoločnom postupe - Nové Lido)
• odpoveď primátora M. Valla - 28. 11. 2023
• úvodný list primátorovi M. Vallovi - 7. 9. 2023 

Aktuálny list primátorovi M. Vallovi - 25. 3. 2024:

Mapa výmeny pozemkov (nezverejnená príloha Memoranda o porozumení a spoločnom postupe - Nové Lido):

Odpoveď primátora M. Valla - 28. 11. 2023:

Úvodný list primátorovi M. Vallovi - 7. 9. 2023: