Prečo potrebujeme (dostupné) nájomné bývanie?

Článok je zaujímavý aj v kontexte nedávno schválenej koncepcie mestskej bytovej politiky pre roky 2020-2030, ktorú sme predstavili tu. 

Pôvodný text bol zverejnený na stránke Metropolitného inštitútu Bratislavy.
Autor článku: Samuel Achberger

Jednou z najdôležitejších povinností samospráv je vypracovávanie a plnenie bytových politík. Tie sa venujú hneď niekoľkým prelínajúcim sa oblastiam. Zabezpečovanie toho, aby ľudia mali strechu nad hlavou, by pritom malo byť ich najzákladnejšou prioritou vyplývajúcou zo skutočnosti, že právo na adekvátne bývanie je ľudským právom.

Jednou z najdôležitejších povinností samospráv je vypracovávanie a plnenie bytových politík. Tie sa venujú hneď niekoľkým prelínajúcim sa oblastiam. Zabezpečovanie toho, aby ľudia mali strechu nad hlavou, by pritom malo byť ich najzákladnejšou prioritou vyplývajúcou zo skutočnosti, že právo na adekvátne bývanie je ľudským právom[1]. Bytové politiky však adresujú aj niekoľko iných oblastí. Napríklad ekonomickú diverzitu, ktorá prospieva širšiemu spektru podnikov v danej lokalite, či udržiavanie stability miestnych komunít a poskytovanie kvalitného zázemia pre rodiny aj jednotlivcov. Práve dostupné nájomné bývanie je jedným z významných krokov pre adresovanie rôznych problémov v mestách, ktoré sa v súčasnosti stupňujú ako následok stúpajúcich cien nehnuteľností, zhoršujúcej sa dopravnej situácie, či environmentálneho znečistenia.

Ani Bratislava nie je výnimkou z tohto nepriaznivého trendu, najmä po zohľadnení skutočnosti, že až štvrtina obyvateľov považuje platenie výdavkov na domácnosť za veľmi zaťažujúce[2]. Hlavné mesto sa pritom nachádza na chvoste EÚ v počte bytov na obyvateľov, pričom mesto vlastní menej ako 1 % bytov v celkovom bytovom fonde Bratislavy. Pre porovnanie, Brno vlastní až 15 % z počtu bytov, kým Viedeň má vo svojom priamom vlastníctve až štvrtinu bytov v meste.

Bratislava sa celkovo nachádza hlboko pod európskym priemerom v poskytovaní dostupného nájomného bývania[3].

 Dostupnosť bývania v Bratislave sa zároveň rapídne zhoršuje, čo je do veľkej miery dôsledkom zvyšujúcej sa ceny nehnuteľností, v priemere takmer o tretinu v porovnaní s rokom 2014. Hoci priemerná mzda v tomto období taktiež stúpala, nebolo to postačujúce na udržanie tempa s nárastom cien[4]. Toto výrazne vplýva na kvalitu života mnohých Bratislavčanov, ktorí pri stagnujúcich mzdách čoraz viac zápasia s rastúcimi cenami nehnuteľností a komerčného nájmu.

Inak povedané, dopyt po bytoch v hlavnom meste je vyšší ako ich ponuka. Dôsledkom je teda prehlbujúca sa bytová kríza, ktorá sa čoraz častejšie skloňuje v súvislosti s Bratislavou. A to najmä s ohľadom na skutočnosť, že kúpa nehnuteľnosti skrz hypotéku sa stala vďaka dlhodobo nízkym úrokovým sadzbám mnohokrát ekonomicky výhodnejšou alternatívou k nájmu, čo výrazne znevýhodňuje nízkopríjmové domácnosti, mladé rodiny a jednotlivcov, či imigrantov, ktorí tvoria významnú zložku pracovnej sily v službách, výrobe, či v zdravotníctve a v školstve. Bratislava len ťažko docieli svoju ambíciu byť suverénnym mestom s kvalitným vzdelaním, službami a zdravotníctvom bez toho, aby bola atraktívnym, dostupným a pohodlným miestom pre život pre všetkých.

Dostupné nájomné bývanie je prvým krokom k zvýšeniu úrovne života v meste, keďže vedie k výraznému zlepšeniu životnej situácie jeho obyvateľov.

V porovnaní s ostatnými krajinami Európy, Slovensko má silnú tradíciu vlastníctva nehnuteľností, čo je na jednej strane prejavom kultúrneho a historického kontextu krajiny, a na druhej následkom zlyhávajúcej kapacity miest pri nachádzaní náhradného bývania, či poskytovaní nájomného bývania vo všeobecnosti. Tieto faktory vedú k slabej pozícii trhu s nájomným bývaním na úkor rastúcej (a starnúcej) populácie obyvateľov, ktorí nespadajú do tradičného profilu rodiny s kombinovaným príjmom, na ktoré sa primárne zameriava realitný trh. V Bratislave, kde sa očakáva nárast obyvateľov v najbližších 30 rokoch o aspoň 8 %[5], je potrebné prehodnotiť prístup k vlastníctvu nehnuteľností a podporovať rozvoj a výstavbu dostupných nájomných bytov, ktoré v kombinácii s komerčným nájmom, vlastníctvom a inými modelmi bývania lepšie adresujú rozdielne potreby obyvateľov mesta.

Na realitnom trhu, kde dopyt vysoko prevyšuje ponuku bytov, a v ktorom neexistujú dostačujúce regulácie v oblasti nájomného bývania, je tento vývoj takmer nemožný.

Kým zástancovia voľného trhu argumentujú, že regulácia nájmov a nájomného bývania vedie k celkovému zvyšovaniu cien nájmov, pretože klesne záujem prenajímať nehnuteľnosti, opak sa zdá byť pravdou[6]. V kombinácii s vysokým dopytom a nedostatočnou reguláciou, prenajímatelia bytov môžu umelo navyšovať cenu nájmu, a zároveň sa znižuje tlak na udržiavanie adekvátneho stavu bytov, ktoré prenajímajú. Dôvodom pre takýto vývoj je jednoduchý fakt, že prenajímatelia v miestach s vysokým dopytom vždy nájdu potenciálnych nájomcov aj ak stav bytov nezodpovedá výške nájmu. Komplikujúcim faktorom je tu tiež rastúca tendencia kúpy nehnuteľností ako investície, čo vedie k ďalšiemu rastu ich cien na úkor dostupnosti bývania. V mestách ako Londýn, kde tento proces dlhodobo sužuje realitný trh, je zlý stav bytov pri astronomickom nájme už notorickým problémom[7].

Pozícia Bratislavy teda nie je bezprecedentná. Mestá však majú k dispozícii niekoľko spôsobov adresovania nedostupnosti bývania, počnúc regulovaným nájmom, inkluzívnym územným plánovaním či dotáciami. Výstavba bytov v kombinácii s týmito spôsobmi podpory nájomného bývania sa dajú považovať za najefektívnejšiu cestu k zmierneniu bytových kríz.

Kvalitné bývanie by malo byť štandardom, nie privilégiom

Štandardným ukazovateľom dostupnosti bývania je to, keď celkové výdavky na domácnosť nepresahujú 30 % jej celkového príjmu. Hoci tento štandard nie je dokonalý, a mnoho expertov doň zahŕňa aj cenu dopravy, či individuálne zdravotné, či vzdelávacie výdavky, je stále používaný ako základný orientačný bod pri určovaní dostupnosti bývania vo svete. Bývanie, ktoré sa nachádza v tejto kategórii, následne umožňuje zdravé fungovanie spoločnosti. V súčasnosti je však na prenájom bytu v Hlavnom meste potrebné minúť v priemere 37 % priemernej bratislavskej mzdy[8], čo má výrazný dopad na kvalitu života mnohých obyvateľov.

Vďaka dostupnému bývaniu si domácnosti môžu dovoliť potrebné služby pre kvalitný život. Rodiny si môžu dovoliť lepšie vzdelávanie, lepšiu úroveň stravovania, alebo aj starostlivosť o mentálne zdravie.Takéto výdavky však nebývajú možnosťou pre rodiny, ktoré musia minúť polovicu svojho príjmu na bývanie, ako napríklad často bývajú osamotení rodičia s deťmi. Práve zvýšenie pomeru nájomného bývania pritom napomáha k tomu, že väčší počet ľudí môže zlepšiť svoje životné štandardy.

Výstavba bez dlhodobého plánu je nefunkčná

Samotná výstavba bez kvalitnej koncepcie však problém s dostupnosťou bývania nevyrieši. Ako sa ukázalo na mnohých príkladoch zo zahraničia, výstavba komplexov dostupného, či sociálneho bývania môže viesť napríklad k segregácii zraniteľných skupín obyvateľstva, čo má za následok prehĺbenie sociálnej nerovnosti. Iným príkladom zas môže byť výstavba bez adekvátneho územného plánu, ktorý síce môže viesť k zvýšenej inkluzivite, no kvôli prísnej regulácii maximálneho počtu podlaží, či bytových jednotiek, nevedie dostatočne rýchlo k znižovaniu cien nehnuteľností.

Pre riadne riešenie problémov s nájomným bývaním je potrebné, aby mesto aktualizovalo územné plány tak, aby boli zavedené princípy inkluzívnosti, a zároveň sa maximalizoval počet bytových jednotiek, či už zvýšením povolenej výšky obytných budov, alebo podnietením výstavby bytov rôznych formátov pre jednotlivcov, skupiny nájomcov či rodiny. V kontexte Bratislavy sa však vyskytujú aj špecifické územnoplánovacie výzvy[9]. Mesto v súčasnosti nevyužíva svoje kapacity efektívne, príkladom čoho sú aj nevyužívané plochy brownfieldov. Pre riešenie krízy bývania je potrebné priniesť jasnú koncepciu rozvoja takýchto plôch, ale aj komplexnú pozemkovú politiku, ktorá povedie k výstavbe v skutočný prospech verejnosti.

Rôzne formy regulácií, dotácií, či spolupráce súkromného a verejného sektora sú pritom súčasťou pozemkových politík a riešení dostupnosti bývania. Často citovaným príkladom fungujúceho systému dostupného bývanie je pritom Viedeň, ktorá priamo vlastní približne 220 000 bytov, čo tvorí štvrtinu jej celkového bytového fondu. Mesto ďalej kontroluje aj ďalších 200 000 bytov, ktoré sú dotované štátom a zriaďované neziskovými združeniami medzi mestom a developermi. V takýchto mestom-kontrolovaných bytoch žije celkovo až 60% obyvateľov Viedne.

Nie sú to však iba byty pre domácnosti v hmotnej núdzi. Vrchná hranica ročného príjmu pre kvalifikáciu pre takýto byt pre jednotlivcov je €45,510, kým pre kombinovaný príjem domácnosti je táto hranica €67,820. Pre porovnanie, celkové výdavky na domácnosť priemerných Viedenčanov predstavujú 21 % priemerného príjmu, čo je v zásadnom kontraste nie len s Bratislavou pri 37 %, ale aj s Parížom pri 46 %, či Londýnom pri 49 %[10]. Dôležitým faktorom je tu aj to, že ak prenajímateľ časom prekročí hornú hranicu príjmu, môže ostať bývať v podnájme aj naďalej, bez časového obmedzenia. Týmto sa docieľuje zvýšená integrácia obyvateľov v dostupnom nájomnom bývaní, pričom Viedeň navyšuje počet bytov vo svojom bytovom fonde v priemere o 5 000 ročne. Viedenská dotácia na bývanie, ktorá tento model z veľkej časti umožňuje, je pritom financovaná jedným percentom dane z príjmu každého Viedenčana, polovicu ktorej platí jednotlivec, a polovicu zamestnávateľ[11].

Táto politika je založená na presvedčení, že adekvátne bývanie je ľudským právom a jeho zabezpečenie je aj povinnosťou mesta.

Tento model by však nebol možný bez úzkej spolupráce Viedne a súkromných aktérov, ktorá funguje už 40 rokov. Viedeň poskytuje vhodné pozemky pre rozvoj developerom pri zachovaní svojich práv na určenie typu a charakteru obytných budov. Na základe architektonickej kvality návrhov, spoločenského dopadu a environmentálnych a ekonomických dopadov mesto rozhodne o predaji pozemku developerovi, spolu s poskytnutím výhodného financovania projektov[12]. Investori, ktorí takto spolupracujú s mestom, musia následne poskytnúť polovicu bytov do nájmu nižšie-príjmovým obyvateľom, kým zvyšok budovy je prenajímaný na komerčnom trhu. Takto sa docieli zdravý mix prenajímateľov, ako aj rôznych foriem nehnuteľností, od mezonetov až po štandardné byty. Vďaka úzkej spolupráci medzi sektormi sa zároveň zabezpečuje aj aktívny parter, kvalitné verejné priestory a občianska vybavenosť, ktoré zabezpečujú kvalitu života pre široké spektrum verejnosti, vďaka čomu je Viedeň dlhodobo hodnotená ako najlepšie mesto pre život.

Čo spôsobilo súčasný stav v Bratislave?

Z hľadiska historického rozvoja má nájomné bývanie v Bratislave podobný kontext ako vo Viedni, s počiatkami v systemickom riešení bytovej otázky na prelome 19. a 20. storočia[13]. Či už išlo o zámery financované filantropmi, majiteľmi tovární, mestom, či družstvami, nájomné bývanie v Bratislave zažilo svoj prvý rozmach v prvej polovici 20. storočia. Mnohé vzniknuté kolónie, napríklad Schulpeho kolónia, či kolónie postavené majiteľmi tovární ako boli Klinger, či Matador, pritom zahŕňali vo svojich komplexoch prvky občianskej vybavenosti, akými boli školské a zdravotné zariadenia, obchody, knižnice, či múzeá. Toto sa postupne pretavilo do hromadnej bytovej zástavby, ktorá počas minulého storočia transformovala podobu hlavného mesta a podnietila jeho rapídny rast.

Úpadok nájomného bývania v Bratislave je následkom deväťdesiatych rokov, kedy neschopnosť samospráv a štátu udržiavať bytový fond po znížení výdavkov v štátnej správe viedla k masívnej privatizácii nehnuteľností. Súčasná bytová situácia v Bratislave je teda následkom kombinácie faktorov, akými sú privatizácia, slabá regulačná schopnosť samosprávy, či nevysporiadané majetkoprávne vzťahy, ktoré komplikujú pozíciu územných plánovačov, mesta aj developerov. Riešenia tejto situácie musia byť preto podobne komplexné, ako faktory, ktoré k nej viedli. Zároveň však musia nastať čo najskôr, aby sa adresovali reálne problémy niekoľkých tisíc obyvateľov mesta, pre ktorých je súčasná bytová situácia závažnou životnou komplikáciou.

Skutočnosť, že odhadovaný počet ľudí bez domova v Bratislave sa nachádza na úrovni medzi 4-5 tisíc obyvateľmi, z toho najmenej 284 detí, je iba špičkou ľadovca pri hodnotení zlej situácie dostupného bývania. Dostupné údaje totiž naznačujú, že až 4-8 % slovenských občanov je ohrozených stratou bývania, alebo žijú v neadekvátnych podmienkach, čo premietnuté na kontext Bratislavy predstavuje desiatky tisíc obyvateľov. Dôležité je pritom pripomenúť, že až štvrtina obyvateľov mesta považuje výdavky za domácnosť veľmi zaťažujúce. Pri priemernej čakacej dobe na pridelenie mestského bytu s regulovaným nájmom na úrovni 8 rokov, je táto situácia alarmujúca.

Mestské nájomné bývanie zohráva dôležitú úlohu pri zabezpečovaní bývania a zvyšovaní životných štandardov pre skupiny znevýhodnené na trhu s bývaním[14]. Po vzore miest, ako je Viedeň, je potrebné adoptovať ucelený koncepčný prístup k výstavbe bytového fondu, rôznym formám spolupráce, a k regulácii nakladania s mestským bytovým fondom. Základom je pritom dôkladná analýza súčasného stavu bývania v hlavnom meste a jeho územných predpokladov, ktoré sa musia pretaviť do podoby územného plánu mesta. Takýto územný plán by mal pritom motivovať výstavbu tak, aby prinášala vhodný mix dostupného aj komerčného nájomného bývania, vlastného bývania, ale i inkluzívneho ubytovania pre seniorov. Zahusťovanie mesta a vyvážený rozvoj susedstiev pritom má tiež potenciál adresovať problémy s dopravou, či dostupnosti služieb, či zamestnania.

Budovania vlastného mestského bytového fondu, ako aj úzka spolupráca so súkromným, či občianskym sektorom by pritom mali byť samozrejmou súčasťou plánovania a rozvoja bývania. Zároveň je však potrebné dbať aj na správu, reguláciu a údržbu bytového fondu tak, aby sa jasne stanovili pravidlá prenájmu a nájmu, a optimalizovalo sa fungovanie programov nájomného bývania podobne, ako tomu je v mestách s fungujúcimi systémami nájomného bývania. Špecifická pomoc najviac ohrozeným skupinám obyvateľov by pritom mala byť samozrejmou súčasťou bytovej politiky, ktorej hlavným cieľom by malo byť ukončovanie bytovej núdze a podpora všetkých obyvateľov mesta.

[1] https://www.un.org/ruleoflaw/files/FactSheet21en.pdf

[2] Kováčová, Yvona, Valčuha, Róbert. 2019. EU SILC 2018: Indikátory chudoby a sociálneho vylúčenia. Štatistický úrad Slovenskej republiky.

[3] Hrbáň, Boris, Freund Martin, Mazúr, Ján. et.al. 2020. Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020 – 2030. Magistrát hlavného mesta SR Bratislavy a Metropolitný inštitút Bratislavy.

[4] ibid.

[5] Bleha, Branislav, Šprocha, Branislav, Vaňo, Boris. 2017. Štúdia demografického potenciálu hlavného

mesta Slovenskej republiky Bratislavy do roku 2050. INFOSTAT – Výskumné demografické centrum.

[6] Apgar, William. 2004. Rethinking Rental Housing: Expanding the Ability of Rental Housing to Serve as a Pathway to Economic and Social Opportunity. Joint Center for Housing Studies. Harvard University.

[7] Dianati, Kaveh, Zimmermann, Nici, Davies, Michael. 2017. London’s Housing Crisis. 35th International Conference of the System Dynamics Society. Cambridge, MA.

[8] Hrbáň, Boris, Freund Martin, Mazúr, Ján. et.al. 2020. Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020 – 2030. Magistrát hlavného mesta SR Bratislavy a Metropolitný inštitút Bratislavy.

[9] ibid.

[10] Ball, Johnny. 2019. “Housing as a basic human right”: The Vienna model of social housing. New Statesman.

[11] ibid.

[12] https://www.huduser.gov/portal/pdredge/pdr_edge_featd_article_011314.html

[13] Moravčíková, Henrieta, et. al. 2011. Bratislava – Atlas Sídlisk. Slovart.

[14] Tieto skupiny pritom zahŕňajú nízkopríjmové skupiny obyvateľov a obyvateliek, mladé, jednorodičovské alebo mnohopočetné rodiny, seniorov, osoby so zdravotným postihnutím, ľudí ohrozených násilím a obete násilia, jedincov po ukončení náhradnej starostlivosti alebo ochrannej výchovy, ľudí bez domova a príslušníkov marginalizovaných rómskych komunít. Zdroj: Vláda SR. 2015. Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020. Ministerstvo dopravy a výstavby SR.